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How to shop around for mortgage rates( 怎么选择贷款)?

(2013-07-30 13:32:28) 下一个
本文的读者是面向第一次买房子的人,如果你是多次买房子的老手就会发现这里面废话居多

电话里面说什么:
你的房价(Purchase Price),Closing的时间(30天,45天,还是六十天Lock Rate),你的Down Payment或者是Loan amount,你大概的信用分数,你的身份(Green Card,H-1B)和工作历史.

Rate是每天都变的,所以没有这些既定条件,问了也没有太大用处。问的目的,是当场就锁定利率,而不是过几天再问问看。而且你的时间和耐心是有限的,千万別在lock rate以前就用完了; Loan Officer 整天也是忙忙叨叨,晕头涨脑;利率下跌的时候,Refinance蜂拥而至,更是连上厕所的时间都没有。所以大家要互相体谅。

我的客人都是在Inspection以后,决定要房子了,可以锁定45天的利率了再shopping around,当天下手锁定利率。 这样也有效的防止了有的贷款经纪今天为了吸引客人告诉你一个低利率,回头锁定的时候告诉你作不下来。我给客人下offer的时候会把closing的时间放在四十五天以内,这样不会造成先申请,作了appraisal 以后,再锁利率。那个时候即使发现利率高了,loan已经做到一半,就懒得动了。相差0.125对Loan Officer来说就是两三千块的利润。
 
 
1.Broker和Lender的区别
 
Lender内部有Underwriter ,可以自己审批Loan。只有举例才能说明它究竟好在哪里:比如说地下室有个厨房,这是不合法的。我以前碰到,都是让Listing Agent把炉子裹个被单,推在Closet里面了事。appraiser跑来一看,左看是厨房,右看是厨房,因为它本来就是厨房。但是因为没有炉子,心领神会也就算了。恰恰听说一单没有准备的,而且Closing前两天才发现是这么个状况,Seller没有义务拆,Buyer好好的东西凭什么不要,Lender想要一个Range拆除的照片,Seller竟然拒绝提供。我们用的Lender稀里糊涂竟然就给Close了。
我有个客人,因为没有Credit,用了Citibank。Commitment Letter一出来我就晕了,因为太多的Contingencies. 找了个另外的Loan Offier给掌眼,被告知他们就是什么也没有干。但是,你千万别着急,他们Citi的风格就是这样,即使是Loan做的污七八糟,也能乱七八糟的给你Close。结果被她言重,我们真的是顺利的Close,而且客人还稀里糊涂的拿了四千块钱的Credit,算是我们的压惊费。
 
如果是Broker的话就没有这个幸运了,我曾经有一单在Closing前一个星期让Seller刷房子外漆,幸亏我们的Broker J有经验,一层一层去说理。 Listing Agent恰好是Winchester的大牛S,忠于职守的一天给我一个电话,逼的我实在没有办法,哭求他可不可以直接去找Broker J,终于他跳过了我。回头我很不义气的问J是否安好,落没落下什么心理毛病。问题是这样的:Seller如果有钱维护刷房子,他就没有必要卖房子了;Buyer没有必要再Closing之前介入花银子,这要是Closing不了,银子就打水漂了。Listing Agent S提出找他的Contractor来先刷了再说,等Closing之后再给Contractor钱。第一我怕老美Contractor回头对我的Buyer狮子大开口,要个四千往上咋办?第二如果不能Close,Listing Agent S的Contractror回头找他,他定然会来磨我,想起他和我拿起电话反复絮叨,我就不寒而栗。我能忍过Negotiation这一关,断然逃不过他来要钱这一劫。于是赶紧自己找Contractor,拿了一个五百块钱的Quote就是为了应景骗骗Appraiser的眼睛。如果不Close,我就要自掏腰包了。还好Broker J让我Hold,终于在拖了一个多星期之后给搞定了。Buyer经历上上下下的巨大心灵创伤,扬言要告Broker. 我说多一事莫若少一事,既然已经闯过了这一关,就Let it go吧。两年之后我再度和Listing Agent S合作,他问我你再给我搞个Provident Funding?我说不敢,我们用Local Bank. 事隔多年,他竟然还记得上回我们的Mortgage Company的名字。
提示:Condition不好,太老的房子找Lender一定要慎重
 
还有一单closing前一天让我们拿出新的Radon测试结果,因为P&S上面提到一千块加装radon remediation system的 Credit。我们花了两天时间联系安装radon remediation system,本来要等安装48小时以后才能测结果,我们等不及了?测试Radon又是48小时。我知道测的结果不可信,回头嘱咐客人再测一次,这回的$175(当时Tiger测氡气的价格)我来出,客人坚决不肯,可毕竟Loan Officer是我介绍的。 我们拖了一个星期,终于在Loan Expire之前Close。
提示:Repair list或者seller白给的什么割草机,吹雪机之类的,最好单签, 不放到P&S里面,Buyer自己收着。否则Mortgage银行会在Closing的前两天检查你修了没有,没事给自己找麻烦。Seller给的Credit后面可以什么也不写,或者写Cover Closing Cost(有的Mortgage公司特意要求的, 单写Credit你过不了),但千万别写给Credit是让你将来修什么......

上星期好容易有个Offer接受了,Listing Agent让我选律师。我刚说出律师的名字,Listing Agent在电话里突然变得激动,说这个律师很糟糕,很混世。我回头一问律师,原来是有一家贷款公司心血来潮Closing之前要个文件,然后就莫名其妙把Closing推到了十五天以后。Listing Agent觉得律师无能,怎么不能未卜先知。律师有口难辩到底是自己工作疏漏还是贷款公司临时起意.....总之律师nasty的黑锅是摘不下来了。好在这个Listing Agent不是她自己的Case,是在Office之间听来的,否则一定会逼着让我们换律师。

提示 1:
常在河边走,不会不湿鞋,早晚而已。听到负面的东西,先自己在脑子里面打打转,挤挤水分。本文不是不鼓励Shopping around,但是旨在提醒客人在Lender和Broker之间权衡,以求得稳妥和利益平衡
提示 2:
经常有客人奇怪问什么早就给出去的文件,commitment Letter上面又作为Contingency列出,要求客人出示,为拿不到干净的commitment letter而烦恼。一个资深Loan Officer告诉我,纯属是closing 之前Loan没有弄好的缓兵之计。此说是否属实,我无从查考。
 
在Refinance的时候,你有房子在手,利率不往上跑的话,找最低就好。出了状况再等等也无所谓,顶多你等下一波Rate再降;New Purchase就不一样了,deposit在seller手上,大家折腾不起也伤不起。刚刚听说 有一单Loan被拒,是因为客人自身的报税材料有出入。有的时候利率便宜可以用,但是一定客人自身情况干净利索。而且很多是银行的问题,如果你是New Purchase, Closing之前正赶上利率下调,你的Rate已经Lock了。但是有的Lender会给你换一家银行,把利率降下来接着做;有的就是打死也不能动。Refinance的Case蜂拥而至,银行的处理能力有限,如果Underwriter不再现场,Closing之前想见Underwriter说事的话就难了。

有一天我接了一个电话,问我能不能给介绍一个审批不严格的贷款公司?
我说,“慢着,您都犯什么事了”
“我的收入不能查”
“这样啊,你给XXX打电话吧”
“能不能多给我两家,我多问问”
“你的这种情况,有人给你做就不错了。如果XXX能做,你再接着去问问XXX,否者就直接去申请40% Down Payment好了”
所以借贷以前一定要知己知彼。
 
Broker和很多Lender的Loan做下来都是要在二级市场上面转卖的,否则怎么赚钱?有的客人奇怪为什么明明找的Lender,Closing的时候怎么还是被卖给了Chase,就是这个道理。Loan在买来买去的过程中,只要你搞得清楚给谁交钱,盯住Escrow account里面的钱别少了就好。我有个客人转接的过程中Escrow里面的三千块钱给转没了。有的Lender或者银行可能自己留一部分Loan在自己手上。我有个客人在Closing的前一天发现工作的合同是一年一Renew,Loan被Decline掉了。当天就被小银行自己接盘,第二天照常Close。
 
再就是作Jumbo Loan的时候,好多Lender是送出去找别的银行做,这样in House 审批的优势就没有了。 我碰到过一单,银行非要派自己的appraiser过来, 都快到出commitment letter的时限了,appraiser才姗姗而来。

2.拆Loan
 
麻州的房子越来越贵,贷款的金额也水涨船高,首先考虑的就是如何拆Loan的问题。比如一个六十万的房子,我们大多数人都不炒股,想着把钱攒下来多还Mortgage,20% Down Payment的话,你就拆成一个41.7万,外加一个6.3万的小Second Loan,争取把小Loan尽快扫平;如果你炒股,  每一分钱都要留在自己手上当家,钱借的越多越好,你就做成一个四十八万的Jumbo Loan。 当然如何选择也和你当天能拿到的利率有关。如果两个大Loan只差0.125甚至一样的,你可能就不用折腾了。但是Jumbo Loan(41.7以上)有的Lender要求四十五天才能Close,对贷款人的要求也繁琐一些;如果是八十万的房子,六十四万的Loan,你拆成一个41.7万,一个22.3万 ,你背一个随时变化(fluctuate)的二十多万的半大不小的Loan在身上就要小心了,尽管你可以把它转到Belmont Savings Bank, 前半年1.99,然后是Prime Rate减去0.5,但你还要付$300或者$500 的prepayment penalty 这个额外成本。 此后Prime Rate如果涨过5或者6,你就亏大了。毕竟二十多万的Second Loan没个三年五载是搞不定的。
提示:有的Lender可以做到三十天干净利索的Close Jombo Loan,利率一样。Jumbo更要考虑做7yr ARM,先把利率在早几年Loan Amount大的时候把钱省下来。
 
3.同为Lender,能力不同,手里的产品也不一样,Rate也会不一样。

a.产品不同
这和Loan Officer所在的公司有关系。 同样的Jombo Loan,有的人要四十五天,有的要三十天;有的七年Arm最好,有的十年Arm最好。看你自己喜欢什么。我个人喜欢七年Arm,比如说七年Arm和三十年差了一个百分点,四十万的loan,一年的利息就差出四千。你的Loan amount头几年巨大,后面会不停往本金里面放钱,Loan就没有那么大了,几年后再Refinance,即使利率高一点,你可以做五年,三年Arm。所谓生命不止,折腾不息而已;七年后你指不定就自己换大房子,被迫换工作了,前面的高息就白交了;美国的经济也没有一路上扬的道理,你总会有机会做Refinance。钱留在口袋里面才是硬道理。能省多少钱与七年Arm和三十年Fixed的差价有关系。如果相差无几,当然借三十年Fixed。
 
b.Inspection credit的处理
在没有拿到房子以前,当然是房价对Buyer来说,越低越好。拿到房子之后,如果seller在Inspection之后为了半大不小的毛病给了你八千,一万的Credit,你在没被吓跑之后,我们就需要坐下来谈谈这个Credit的处理。如果你拿到了好Deal,好到半夜会笑醒,也劳驾你想想将来resale的时候会不会被人怀疑房子有什么隐疾, 你才能这么低的价钱买下来。所以这个Credit要是从房价里面直接减掉,就是雪上加霜,最好私下走Credit,不动房价。 有的lender只要你付的Down Payment多于25%,减去这个钱也没有改变你Down Payment的比例,就不闻不问,有多少credit走多少,只要别说明白修什么,否则银行会要求你修了再close;有的银行一定要你说明白,这个Credit是Cover Closing Cost的,这问题就来了:现在都是 No closing Cost的,所谓No Closing Cost,并不是真的没有Cost,而是有Loan Officer为了拉生意,帮你出了这个钱。会Cover律师费,Lender Title Insurance(Loan amount的2.5倍, Second Loan不算), Recording Fee and appraisal Fee. 每个律师的收费都不一样,如果你有自己的律师人选,要提前在Loan Officer报价的时候就说清楚。有的时候Loan Officer在Lock Rate的时候会告诉你,一共有多少Credit,剩下的是你的Rebate。或者不够的话你自己再添一点。
Closing Cost余下自己出的部分:Home Owner Title Insurance(Purchase Price的四倍加$175减去Lender Title Insurance),房屋保险,预付到月底的利息和Escrow account里面放三个月的月供和保险。 这样的结果就是Closing Cost 凑不出八千块来,那其余的钱就打水漂了。非让你把credit写成Cover Closing Cost的Lender,选的时候要小心。

提示:Lender Title Insurance和Home Owner Title Insurance的划分对No Closing Cost 很重要,有的Lender只给1.5倍的Lender Title Insurance而不是2.5。如果是四十万的Loan,就转嫁了四百块钱给客户。有的Lender不管是付1.5还是2.5倍的Lender Title Insurance,余额在Credit里面一次性补齐,那就无所谓。
 
c.报价
Loan officer可以给你几种报价方式:
1)客人自己Cover Cost利率会低一点;
2)Loan officer来 Cover Closing Cost,是高一点的利率或者还有一点Rebate
3)告诉你一共多少钱,去掉closing cost,多拿少补。

第一和第三种是个变量,和律师的收费有关系(提示:每个律师的收费都不一样,有的款项可以Waive掉);第二种因为是Loan Officer来 Cover Closing Cost,就是“死当”,律师收走一座金山还是拿走一根稻草和客人无关
至于Lender's Title insurance应该按2.5,不按1.5收。例如六十万的Loan, 如果按2.5收的话是1500,按1.5收的话是900,差出600块钱。这部分是No Closing Cost的部分来Cover的,如果这600 Lender不Cover,就转嫁给了客户。
其实closing table 上面没我Agent什么事,除非Final Walk Through有纠纷的,所以每次我都是去核对钱额的。我会为了少的二十七或者三十五的欠款找Loan officer要钱,让人家不胜其烦,现在每次他们怕少给钱罗嗦,会多给一些余额出来。
d.贷款金额
每个Lender开出的贷款金额是不同的。同样的客人,有的lender给你四十万的Pre-approval Letter,有的给你开四十五万。开的少的人家,五十万的房子稍微一抢,一加价,你就没子弹出局了。可丁可卯的客人,要多问几家Lender
e.身份要求
有的Lender对身份的要求不严,我有一个practical training的客人也作了贷款;有的Lender一定要有两年的信用记录(中国工作和加拿大过来的人),有的Lender照做;有的对异地工作有限制;有的对工作不够两年的,或者中间有Gap有限制。自己一定要知道自己的特殊性,不要等到Closing之前才被告知作不了,你的Loan被拒掉了。H1b或者Condo, New Construction,  Broker做不了。

再就是No Closing Cost,并不是真的没有Closing Cost. 而是有人帮你Cover了,但是羊毛出在羊身上,有没有Closing  Cost 通常利率相差0.125. 你如果半年之内Refinance,你付出去的Closing Cost这个钱就打水漂了。
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wangruoshui 回复 悄悄话 我第一次买房时就被Provident折腾的够呛,最后一周告诉我车库前的柏油路路面有一条2毫米宽的小裂缝,要求我补好,窗户有些油漆剥落,也必须先刷了,简直是无理取闹,房子还不是我的,却这样挑刺,幸亏Wenny和她朋友跑去Provident的总部找他们的经理理论才在离最后期限12小时搞定。
第二次买房Wenny推荐的Pei Wang,手续顺利了好多,只是卖主和他们Coldwell Banker的女代理不合作,知道我们的银行文件有问题,拖着不给他们文件,像是想赖我们的定金一直到最后一天,Wenny最后通牒他们说我们没有那些statement问题,他们才不情愿的在最后签约前4小时把文件传来。Winchester的那个D 代理够坏的。
谢谢Wenny的帮忙!
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