万枫的博客

喜欢胡思乱想,想过的事,忘了,隔不久又会重新想一遍,为此浪费很多宝贵时间。建个博客写下来,免得忘了。
正文

关于卖投资房的税

(2015-04-05 06:05:37) 下一个
 [今天重新复习了这个问题,看了不少的回帖,我自己重新捋了一下,希望现在我把这个问题理解清楚了,记下来,你们看是不是对。]

首先搞清一个问题:这个ordinary income包括不包括long term capital gain?也就是说卖投资房得到一大笔钱会影响(推高)ordinary income bracket吗?回答是:不!我以前的疑惑,是对这个不清楚。
 
下面,再看这卖投资房的税,包括两个部分:
 
一部分是房子的增值部分,即卖价减买价(包括一些花费)。这个是Capital gain,若持有房子超过一年则为long term capital gain. 
 
Long term capital gain rate现在Federal ordinary income tax brackets 为10% 和 15%的免交。从这点来说,说到退休无收入或收入能减少到这个水平(夫妇低于$74,900)的不失为一个好选择。而brackets在25%, 28%, 33% or 35%的均为15% 。只有Federal tax bracket 为39.6%才交20% 。而这个ordinary income是不包括long term capital gain的。所以long term capital gain的增加不影响ordinary income的brackets。

但是,如果ordinary income低,long term capital gain是不是就可以无限制免税呢?也不是!这个需要下面这个worksheet帮忙。大概那意思是你可以免一部分,超出的还是要按不同情况交的。
 
 
 
另一部分,为Depreciation recapture。这是把你本来应该交的,但延迟交的折旧部分上交。这部分的税率也不是固定的,谢梁大转的德易的纠正,是ordinary income tax rate up to 25%。如果你那时的ordinary income低,买投资房不会都按25%,而是和你的ordinary income tax rate相对应。所以,不必担忧,你现在是15%的bracket,将来没收入了,却要按25%交depreciation recapture tax。
 
还有,推迟卖还有一个好处,因为这个Depreciation recapture up to 25%的税率不compounding。这是个对房东极为有利的一个公开的秘密。即这个税率不是按你所欠年限累加的,它只在最后卖的时候算一次。
 
比如说你去年买了一房,Depreciation为10万,若按25%算,等于你是借了IRS税款2万5千,这个2万5千今后每年一分钱利息都不要,一直等到你卖房的那年还2万5千。所以,这种无息的借款,不用白不用。这种好事今后每年都一样享受。加上通胀的作用,现在的2万5千二十年后就不是事了!
 
所以总的说来,只要不怕被烦死,投资房卖得越迟越省税。当然,风险是怕IRS耍流氓,把这个Depreciation recapture提高。但我想即使提高,也不会影响以前发生过的折旧。
 
下面网友提的问题:买价40万,卖价39.9万,折旧8万。无recapture税对吗?

不对!买价40万,折旧8万后,你的adjusted cost base是32万。卖价39.9万,虽然没有capital gain但 39.9减32还有7.9万的depreciated value,你要为这部分交recapture tax. 除非你卖价为32万,则没有了recapture tax。在这一点上IRS很聪明的。

我增加了一个计算器连接,这个计算器包含了capital gain和recapture tax的自动计算,甚至把州税和3.8%的medicare surtax也加进了,希望对你有用:
 
 
 www.orexco1031.com/Calculators/CapitalGains.aspx

[以上只是我的理解,需要帮助的请向专家咨询]

 
——万枫
[ 打印 ]
阅读 ()评论 (0)
评论
目前还没有任何评论
登录后才可评论.