我做房地产“走麦城”的故事(2)-在美国经营房地产(十）

我做房地产“走麦城”的故事(2)-在美国经营房地产

如山

（2009年12月20日） 

故事二

2004年某天的拍卖会，我在没人跟我竞投的情况下，以One dollar over买下一个有湖view 的独立屋。竞投价61万。这个房子有什么特别呢？为什么没人买而我又买？ 

房子建在一个向下倾斜的坡上，有2个车的车库。但是，Driveway已经变形，旁边很深，车无法安全开进车库。原屋主是将车停在外面街道上。里面从一楼到二楼向湖一面有几个大面积的落地玻璃窗。但是玻璃都已经Fogged，也就是需要换。厨房和洗手间都显得过时，与该区该房价都不相符合。这个房子的原业主欠第一银行60多万，第二银行十几万，总共欠款70多万。Foreclosure 之前已经放在市场上，要价80万。超过半年没有Offer。我在它被发出Trustee sale note之后到Foreclosure之前已经用我的Agent钥匙进入过三次。所以对它了如指掌。我估计投入10万现金换玻璃、Upgrade厨房和洗手间、再修好Driveway后就可以卖出1百万。时间4个月到6个月，回报约32%。市场要是上升就是额外的收入了。因此没人bid的时候我就61万拿下了。

买下之后，完成Deed recording等手续，到法定我可以Possession时我前往敲门。前业主出来，穿戴斯文而且非常有礼貌。一上来就先道歉。说他知道今天是最后法定离开日子，但是由于他出差在外，家具等还没来得及搬好，请宽容他多一个星期。并且再三表示希望谅解和给他一点方便。我心想，给多一个星期总比我要走法律程序Eviction省事省钱。就连说没问题，一个星期后我再来，要是已经搬空就给我一个电话。一个星期后我没收到电话。再去敲门没人应。我找到以前Listed他的物业的Agent想打听一下他的动向和背景。我告诉这个Agent我在拍卖上买下了这个物业，准备装修后Flipping。也会让他Listing，因为他很熟悉该区。他很高兴，并且告诉我，他认为原屋主搬走一定没有麻烦，因为他在当地一个大公司做副总裁。他答应帮我联络他。几天过去，没有回应。Agent告诉我电话没人接，留言也不见回复，联络不上。我再到那个房子看，里面有动静，但是敲门没人出来。从窗口往里面看，以前看到的东西还是原来的样子摆放。我一想不对，不能再等，马上联络律师开始Eviction。

又一个星期过去，在我的律师告状（Summons & Complaint）File之前，我突然收到原业主的告票，共告3方：告原来贷款的银行不当拿物业拍卖，应该退回原状，业主继续欠该银行的款；告Trustee的Foreclosure程序不对，因为原业主没有收到Foreclosure auction notice；告我的公司（因为所买物业在我公司名下）退回Title。一句话，就是要求取消该次拍卖，一切回复原状。我同时查了我这个物业的Title，上面已经显示有LIS Pendens。也就是说，我不能进这个屋子、不能做Refinance也不能买卖。我马上联络律师商量，看我有什么对策可用。这个律师是一个很有经验、专门做Foreclosure后Eviction，并且也常常做Trustee。所以他对这类案件非常熟悉。

我的代表律师开始联络Trustee公司和原来的贷款银行。律师回复我，现在看我的意见。假如我同意不要这个房子，银行同意将钱退回给我，取消这次拍卖。我问到底Trustee是不是做错。我在想，这是当地一个有几十年历史的最大的Trustee公司，他们每星期拍卖本County的物业占60%，怎么可能在程序上出错呢？。律师说，你就不用管它错不错了，哪一方（指Trustee和银行）都不想打官司。因为退回原状，他们没损失，要是原业主付清所有欠款，银行无所谓，只是继续持有Mortgage 和 note。要是原业主不付清所有欠款，不过是重新再做一次拍卖程序。要是我坚持要这个房子，那么Trustee和银行都要应诉。想想这四方中我是最亏的了，61万的现金已经到了银行的手上，我不能用。但是房子的Title虽然在我名下（我的公司名下），我也用不了，卡在那里。然后我告诉律师，看哪个快，要是能够拿房子快，我要房子。假如拿房子困难，我要退回钱就成。现在看来恐怕是要钱回来最容易。我问他的意见。律师当然是做哪一种都无所谓，或者更希望我继续打官司要房子，这样这个案子有一段时间好拖，换句话说律师费应该可观。他的回答倒是客观，他说这是个聪明的想法，坚持拿房子可能要慢，多长时间不好说。拿钱应该快，因为要是你同意，就等于各方都同意。好吧，那就进入Settlement吧。 

但是，万万没想到，这个所有关系方都同意的方案，想起来挺简单的过程居然无限期地拖起来。原告与被告共4方，每一方的律师都要审查协议书来保障自己一方的利益。而每方的审查都要几个星期。每方改动一次再经过其它方审查就又是2个月以上。到了后来，已经没听到什么不同意见了，就等各方签字了。但是，一会被告知原告出差没回，一会说原告身体有问题在医院。再有就是原告方律师旅行，找不到等等。一开头我隔几天打一次电话问，后来几个星期打一次，以至一个月打一次，到最后我都不打去问，问了也没用。问一次，律师给我来一张账单，因为他要向另外三方询问进展。就这样，到最后Settle，我拿回钱，已经是一年半了。但是律师告诉我Foreclosure后Settle的案件中，我的不算长。他经手最长的是4年。

我收回了61万加上律师费和一点利息。但是，我那时候现金投资的年回报是超过50%。就算61万的年回报50%吧，一年半的现金占用那就是损失约46万的机会成本。还不算我陪上的时间和精力这部分的机会成本。 

故事后记：物业Title转回给原业主以后几个月我又见Foreclosure notice。银行将所有相关费用加上去，开bid价69万。不过我没有再跟踪它的结果。在三国四方的这场游戏中，读者应该很容易找出谁是最大的赢家，谁是最大的输家。

（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）

 

[wencal]

I don't understand "我收回了61万加上律师费和一点利息。"

Of course, you will get a little interest back. But who is going to pay your attorney's fee? Do you mean that the loan bank refunded your attorney's fee as well?? Please explain.

Thanks a lot
(your articles are attractive and informative)

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如山，
谢谢您的回复！ 这样我心里就有底了。

[如山]

回复meieroad的评论:
谢谢你的光临。你的理解正确。我认为是的。

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如山，
当我读完您别的文章后， 我想这种情况不会在我的州发生吧。-- 我的州是morgage-judicial 拍卖，据您解释比较难被challenged。（您的文章就像教科书啊）。 不知我的理解是否正确？ 请指正。 再次感谢！

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如山，
请问这种情况有法子避免吗？ -- 似乎无法事先预测。。。 我担心将来遇到这种情况， 会造成资金长时拿不回来， 无法做下一个。。。（我的资金非常有限）。 请指点迷津。 多谢！！