在美国经营房地产的故事与体会
谈笑有鸿儒，往来无白丁
笑谈经济与房地产市场
如山
（2009年3月8日第一次贴于CND）
声明：对比CND上的专家学者，我是一个理论比较少甚至没有，而实践较多的人。关于经济和房地产市场，本人没有理论，只有一些零星的看法和想法。提出来向诸位请教。就当是闲聊吧。假如以下一些言论令某些人听了发笑，你就当一个无知者的梦呓算了。
现在一碰到媒体新闻，无论报纸，电视，互联网，或收音机，所看到的都是负面消息。从经济学专家到一般人，都很难听到说经济快要复兴，房地产快要触底的说法。各种理论，各种说法，各个角度，但几乎都众口一词，这经济复苏遥遥无期。我就奇怪，2006年前，怎么就极少听到说金融市场，地产市场有很大泡沫的呢？要有谁说一句不好，马上10个声音出来反驳。就连Greenspan也急忙出来澄清，说没那回事，美国经济基础很好。我当时（2005还是2006 我忘记了）只听到一个人（Robert James Shiller）说, 美国房地产泡沫在40%或以上。当时相信他是因为他在NASDAQ股票最热门时说了它的泡沫性，几乎所有人热时他冷静。也就因为他的警醒，我调整了投资策略。
今天Venus老师说要给我们泼些冷水。我不知道CND上的读者对房地产有多热，要有，我想这么有智慧的CND读者也绝对不会是因为看了我写的几年前的房地产故事受刺激而热。我这里呢，缺的不是冷水，而刚好相反，是热水。2001年，当我刚刚开始做房地产时，周围的人一谈起职业，听到我的自我介绍时，都是“哦”。那轻描淡写的一个“哦”，透露出来的信息是，这玩意能维持生活吗？2006年，当我提起我是专门做房地产的，人人都眼睛发亮“你老兄发了，发大了，……说说，我也想做一把”。当我告诉他们看来这房地产太热了，你要是做得不够专业的话，就在市场上买进，是风险挺大的时，他们可是满脸的不以为然。认为我是怕他们来竞争而不肯讲。好在他们在做了一年多的调查后，正摩拳擦掌准备下手时，市场已经开始掉头了，所以也避免了现在的麻烦。现在呢，当我说我还在做房地产时，那个惊讶的表情马上写在脸上“这孩子惨了，申请破产了没有？………”。一碰到这种情景，我都赶紧安慰对方“I’m OK, I’m OK。不必担心。”
现在经济衰退，房地产下跌已经是毫无异议的啦。我关心的是，经济衰退何时会结速，房市还跌多少才停，又何时会开始回到上升轨道。很多人以日本为例。但还有一个更靠近我们的例子，香港。香港在1997年回归，1998年就遭遇亚洲金融风暴。房价在2年内（也许更短，不记得了，也懒得查资料了）商业楼房从最高峰期下跌70%（住宅好一点，但跌幅也不少。记得是接近60%，不知道记错没有）。又经历了差不多7，8年，才恢复到当年高峰期（1998年）的价。可是，美国跟日本或香港一样吗？有人说现在情况更差，因为当时（1998年）美国没问题，所以不会引起全球的经济一块崩溃。现在美国有问题，全球再没一块地方好的了。听起来也有道理。咱不是没经济理论吗，那就系统读点经济理论书吧，看看能不能帮助我理解这复杂的经济理论，也好理好我好不容易赚来的一点钱。
经济书对我这样的门外汉来说，大都艰深难懂。通过一翻搜索，终于找到一本适合我读的经济书（注1）。它通俗易懂，将这经济学用幽默诙谐的语言演译出来。读着很受启发，收获不少。
可是我令最困扰和无法接受的是他在书中引用的两段话：
“An economist is an expert who will know tomorrow why the things he predicted yesterday didn’t happen today-Laurence J. Peter”（注1）
“We have two kinds of forecasters: Those who don’t know….and those who don’t know they don’t know-John Kenneth Galbraith”（注2）。
这老兄还怕别人忽略了这两段话，特地用绿色标在边上。你看看，咱不是满怀崇敬心情来向经济学家学习，以便帮助我预测经济和房产的走向和来了吗？这么个说法不是叫我别信经济学家胡扯吗？
既然经济学家不可信，不如找个懂经济学理论的熟人问问。这不，正想着，长得斯斯文文，长发披肩的Venus老师来了。你别看她年纪轻轻，她可是学贯中西，满腹经纶的主。连同专家sunlake 也难得一块来了（他可是难得有空一次的）。我赶紧报名与QuebecTemp和xiaoxia一块听课。Venus老师今天的课可讲得真好，是关于通货膨胀与房地产的关系。有纵向的历史比较，有横向的日本比较，语简意赅，说得清清楚楚。我今天来对了。听完我与众学生一同热烈鼓掌， 而在旁边的sunlake专家也频频点头。可是刚鼓完掌，我就有个问题想问。
先见QuebecTemp举手，“你说，如果高通货膨胀到来, 物价飞涨, 并不是所有资产种类都会以相同幅度增长， 房产有可能是增长最慢的。请问你有历史数据支持这一结论吗？”问得好，我也听听是怎么来的。只见Venus老师一脸不耐烦：“这都是常识了，你还问？”。QuebecTemp赶紧低头，不敢再吭声。这是常识？这对她可能是，可对我们并不是……正想着，一转眼，xiaoxia举手提问：”关于那个贷款利率……与通货膨胀……” 。她声音颤抖，有点紧张。没等她说完，只见Venus老师怒气冲冲，“你显然还没学习我的讲义就提问，回去看完了讲义，明天上课再提！”。这个xiaoxia也是死脑筋，没看老师的脸色，刚坐下又起来“我的意思是想问……”。这会sunlake专家帮忙“你还是明天再提吧”。
“还有谁有问题？”，Venus老师问道。我以为可以轮到我了。一看Venus老师如电的目光投射过来，赶紧将举到一半的手，从肩膀往后一放，装作抓痒，连连摇头，不敢再问。看来老师今天心情不好，连QuebecTemp这样的问题都说“常识”，我要是提出我的问题，岂不是要被骂为“白痴”？好了好了，好汉不吃眼前亏。改天再问吧。
我想问什么呢？Venus老师说“在1980 年以前, 美国近二百年房价总趋势是低于通货膨胀的速度的”那1980年以后呢？特别是近20年来。又或是未来的趋势呢?我虽然想知道以前，但近年的和未来的趋势才是我最想知道的。在没有老师的答案，又不知道怎么查资料的情况下，我只好大胆假设和猜想。就叫“如山猜想”吧。
- 1980 年以前, 由于美国土地供应量大，近二百年房价总趋势是低于通货膨胀的速度的
- 在未来，人口，GDP（消费力）的成长，消费倾向（喜欢privacy），城市土地供应的局限，房地产增值速度（rate）一定大于等于通货膨胀加上经济成长率。不可能小于通货膨胀率。
等她心情好了，我一定要问出个答案来。碰到我这样喜欢钻牛角尖的学生，你可算是倒霉了。我不会让你这么容易推脱过去，就像我当年读MBA一样，老师用“这部分不考”打发不了我，考完试我再问！
最多我被Venus老师摇着头说：“如山呀如山，你没资料没有理论，这样的结论你都敢下，真是无知者无畏呀”。
注1：“Economics”-by Stephen L. Slavin, Ninth Edition, 2008, Page220
注2: Same book, page221
1998以来的房市泡沫导致现在的金融危机.泡沫之所以为泡沫是因为它偏离了经济规律,想要不受惩罚是不可能的. 具体来说现在的房价仍然偏高,但比较接近合理价格,所以有接近底部之说.问题是"底部"也可能向下偏离合理价格,判断底部不容易.
归根到底要看购买力,看就业和经济基本面.距离下一个房市荣景恐怕得有相当长的耐心,也许这辈子都不可能了.