家园妙手
把装修做出文化来，把过程当成人生过，把技术揉为故事讲，把读者看作朋友待。如欲转载，请先联系。
正文
上回书说到我要向政府申请改变对T房的估值，很没有把握，因为我四年前就尝过败绩。
2001年，我花8万5千买了一座出租房，且称它G2，其故事以后再说。半年后政府估值11万多，我就交了重新考虑的申请。政府部门办事就是慢，等到他开始处理我的申请时，已经又过了半年。在《傲佛争锋》中，我说过02年春天房市大涨，我就把G2挂牌上市了。某日接到一个电话，是MPAC打来的，听我说了理由后他问：如果你卖会要多少钱？我说事实上我现在就在卖。好，要价多少？什么，14万多？那还有什么可说的，Bye。
所以这一次我得准备充分，慎重对待。我到市政府网站查出了周围20多座房子的估值，然后填表写了三条理由。1，本房03年要价50万半年过期售不出，05年4月在MLS上公开出售，售价49万就是公正的市场价值，原来的估值52万已经太高。2，周围房子条件差不多，估值从30几万到40几万（列出具体数据），49万已经是最贵的。3，范围再扩大些，整个小区一年来售价没有超过52万的。我相信这些理由极为充分，几个月后申请得到批准，T房估值调整为49万，我两年的地税据此而交。
这次调研证明一个问题，就是T房已经是这条街上最贵的的一座。买此房其实违反了一般的购房原则，也就是：宁买一条街或一个小区中的便宜房，因为它沾别人的光，有升值空间；不买街区中最贵的房，因为它受别人拖累，很难再升值。还记得我在前回书说到二楼卧室虽然小，也不应再加建扩大吗？就是基于这个道理。所以我必须控制成本，小修小改，小打小闹，绝不大兴土木，叠床架屋。
这房子的价值被高估，恐怕很大程度是因为室内游泳池。您大概等急了，咱们现在就说游泳池。
先说普遍性。北美的房子，很多都有室外游泳池，没有统计，但估计可能达十分之一。游泳池分地上、地下，地上只是用金属框架和塑胶膜建一个能盛水的圈，属简易型。地下属永久性，用水泥建后再加胶膜防水，用水泵循环，有的还有加温设备。建一个地下游泳池约2-3万元，并不太贵，但有人喜欢有人厌烦，所以不增加房子的价值，有没有游泳池的房子基本卖同样的价钱。加拿大的夏天短，能在室外游泳的时间不到4个月，可是维护保养却很费事，要想享受就得不怕麻烦。还有个安全问题，既想让孩子戏水又怕孩子掉下去，再建一圈栏杆围起来。我亲眼见过有人买了带游泳池的房子，再花钱把它填平，恢复成草地花园。白便宜了修池业，一挖一填都赚钱。
再说特殊性。即使富如北美，建室内游泳池的也极少，肯定到不了千分之一。我在看房时，卖方经纪就强调建池成本要超过10万，我想会只多不少。你想要建一个跨度很大的房间，上面是平顶加两个天窗，游泳池15乘30尺，叫做Gunnite pool，好像是喷浆水泥，内贴马赛克瓷砖（不是几年一换的胶膜），还有附属的男女更衣室、桑拿和淋浴以及机房，加上移过来的小厕所，你想想这是多大的工程。为了安全，玻璃拉门可以锁上；为了环境控制，游泳池部分空气和水的温度调节都是独立的，与住房隔离。
我虽然经手过十几个房子，但带游泳池的这还是第一个，更别提室内游泳池了。买前我就有点担心水电暖气花费，问卖主，给了我个笼统的答复每月500元。接手后才实际体会到麻烦不断。冬天你就是不保持能游泳的温度，起码要保持不冻吧？这可是加拿大室外零下十几度呀（加拿大与中国一样采用摄氏）！那就得定期供暖或开门让生活区的暖气漏过去。夏天因为太阳晒不到，水仍很凉，要下水还得加温。要保证流水不腐，就要经常开水泵循环。一冬过后，我们觉得水已很脏，就把一池水全部放掉，竟放了一天多，再彻底清刷池壁和底。然后开水龙头放进新水，日夜长流。子在川上曰：逝者如斯夫，不舍昼夜。这一放，用了六十多个小时才把一池水放满。
我真没把游泳池当成锻炼休闲场所，它只不过是开辟了我装修的又一个战场。我先把小厕所（powder room）重新装修了，再把楼道和更衣室的地毯换成了瓷砖。至于环绕在游泳池旁的通路地面，铺着墨绿色的室内外两用地毯，虽然低档，却是防滑的。我几次有意也换成瓷砖，砖买来了，地毯也揭了一角，最终被妻子拦下了。理由是：大瓷砖沾水太滑，不安全；小瓷砖要贵几倍，不经济，终于放弃，还得把揭起的地毯再粘回去。
使用了一年多后，发现为池水加温的炉子太旧了，只能换新。我请来在A房为我改电暖为气暖的专家，他建议换新炉后可以一炉两用，把更衣室和楼道、厕所由电暖改为水暖，同时为池水加温。我知道这年头谁都恨电暖，就同意了，花费9000加元，直到我卖房还没完工。
前回发表后，众多网友异口同声说：我要有这房子才舍不得卖呢！我也舍不得，就是这几天我一边码字一边看照片，我妻子一边读一边忆往事，又把我们已经淡忘的美好记忆勾起来了，嗟叹这是我们拥有过的18座房子中最好的一座，失而不可复得。那我们为什么卖呢？我把理由给您数数。
首先，2006年夏天，我儿子大学毕业了，在多伦多市中心金融区一家大公司里，找到一份很不错的工作。我妻子本来就在多伦多downtown工作，距T房约50公里，单程最快40分钟，慢则一个多小时。现在他们两人都要跑路，剩我一人在家游手好闲，是不是该搬呢？
其次，我们并没有体会到室内游泳池的乐趣，相反成了不必要的负担，不如让给更能享受它的家庭去受用，也算物尽其用。换句话说，如果其它条件都相同，只是没有室内游泳池，或许我们就克服其它困难继续住下去了。
再次，有件事大家还不知道，那就是T房本身并不够我忙一年多，在2006年底我又买了H房，装修后再卖，两个月没有卖出，几乎上演了《走麦城》的翻版。我们只好作两手准备，T房也上市，哪个房先卖掉算哪个！您别担心，我不会又戛然而止了，H房是另一篇的故事，题目我都想好了，叫《过五关》。
就这样，T房挂牌上市那天，是2007年6月1日。经纪是一年多前帮我卖A房的P，一位干练果决的女强人。她说这个房子很与众不同，定价要仔细研究。她研究了从50万到80万的售房记录后告诉我，建议要价65万。你说怎么那么巧，这与我心中想的数字完全一致。我没有告诉她的是，在此之前另一个经纪也经过研究，建议我要价60万，被我拒绝了。
经纪P 做事确实努力，不是挂上牌就完事了。每一次经纪带人看房，她都要追问反应如何，给我feed back，每两周给我一个书面报告。一次有个经纪带客户看完房后，她追问了几次都得不到回答，带着歉意向我解释。我一看那名字就明戏了，跟她说你也别问了，这就是两年前那对母女经纪，显然是带着失利了的对手来重温旧梦。他们看了新貌和现价后的感想，当然是不愿意对我说的。
原来我只是在理论上知道游泳池并不增加房子的价值，还觉得室内游泳池因为其稀有，可能是一个好的卖点。这一卖我才知道，很多人对它敬而远之。有人担心为水消毒的氯气会飘进房子腐蚀物品，有人忧虑泳池的潮湿会引起发霉。考虑到游泳池的安全问题，我没有开open house。反正我要找的，是那种数量虽少，却肯定存在的对室内游泳池有需求的家庭。还算顺利，这样的买主，在十几天后出现了。
这个买主很奇怪，只有经纪来看房，本人却不出现。原来他远在法国，将迁居加拿大，上个月飞过来看房，参与了一次抢offer没能得手，刚刚失望地飞回法国，我的房就上市了。他在网上看到了，很感兴趣，又不能马上再折回来，只好派经纪来看。经纪拍了更多照片电邮给他，他兴趣更浓，又雇了inspector来验房。验房发现，游泳池上的平顶到年头需要更换了，这是我买前未验房没有发现的问题，但并不起决定性的影响。验房后法国人犹豫了几天，终究不敢隔山买牛，这样就等来了第二个认真的买主。
第二买主比较慎重，虽然人在本地，也要求先验房后offer。我和妻子还不太适应，经纪P说：你们应该高兴呀，这说明买主认真，现在多伦多抢offer很多人是先验房的。等inspector和我一照面，我们俩都乐了，还是法国人雇的那位，据说方圆几十里，就他一个人懂室内游泳池。他在一周内把同一座房验了两次，自然驾轻就熟。
这两个买主就跟约好了似的，都在6月20日提出了offer。我卖了那么多次房，还是第一次坐到了观虎斗的山上，不免小小地得意一番。法国人毕竟还没看房，他的offer有个条件，要等他看过房后再作决断，所以毫不犹豫地被否决了。他起了个大早，赶了个晚集。第二买主与我们同坐在经纪办公室的不同房间，便于反复磋商。价格上拉锯几次后，他们在抱怨二楼主人卧室的地毯还需换成地板，所以要降价。我立刻来了主意，说：这是我本来要做，还没有来得及做的，地板现成就在车库里，我在closing前给你们铺好，还省得退了。我保证与客厅和家庭厅的地板同样材料同样质量，你们多付我3000元。（其实我的成本是1000元。）于是皆大欢喜，双方签字，以64万元成交。
成交后才听说，这买主也是地方上的名人，是某餐馆的一位名厨，不到40岁，有三个孩子。他在某处买了地要盖新豪宅，只打算在此住两年。他要求在20天后就closing，幸亏我有H房殿后。他马上约了人来换平屋顶和做室内装修，包工头来那天我在场，听了他的装修设想，真让我吃惊。在厨房里，他要把橡木（oak）的橱柜油漆刷白，把中间岛上的立柜拆除，把冰箱左侧的橱柜拆除（可能为了放专业冰箱，他是名厨呀！），把第二水池连柜拆除，把那个关键的墙角换成一根柱子。我最怀疑其可行性的，是他不惜如此折腾，却要保留台面，用拆下的台面去补岛上缺失的部分，这不是异想天开吗？但房子过几天就是他的了，已不容我置喙。closing后第二天，我因要交给他另一套钥匙而登门，见车库门开着，厨房已经开拆，我刚用了一年，1000多块买的家用最大尺寸26立升新双门饮水不锈钢冰箱已被弃置在车库里，你要早说不要我还有用呢，这不是暴殄天物吗！于是我问：这冰箱你若不要卖给我可以吗？他倒是很痛快，说120块钱。我立马答应，说你帮我保存一下，我过几天来取。待我搬家稍微就绪，回头去取时，得到的答复却是：对不起，有个装修工人愿意付150，就卖给他了。气得我无话可说，什么人呀！
让我再上一张照片留念吧，此景已成追忆。地上的圆圈是原来造园时设计的微型高尔夫球场，其间有一球洞。上面的篷子我只花了100多元，难得的是它与地上的圆若合符契，像是专门定制的。我曾经在这里读书，吃饭，赏景，两度春秋。哦，我的步高园！
再看一眼室内游泳池，此生永远不会再有。去年秋天游加州，参观了有名的赫氏古堡，那是八十年前一个大富豪的庄园。在彩砖贯顶，金叶铺地的室内游泳池里，老绅士讲解员说：要知道，保养一个室内游泳池是很贵很贵的。我接茬道：我知道，我曾有一个，但卖掉了。老绅士斜眼看看我，大约以为我在说胡话。
刚买T房时，曾有个梦想，在圣诞节时约朋友来开游泳party，要耸人听闻的话就叫半裸party，室外白雪皑皑，室内热气腾腾，人影曈曈，是何等的浪漫。可惜从未实施，终成梦想。您要问我自己常游吗？这个秘密一直保留到最后，那就是，我和儿子都是旱鸭子，根本不会游泳，只有妻子偶尔游一游，终归是孤掌难鸣。
有诗赞曰：
步高园主人笑痴，
旱鸭偏买游泳池。
春秋两度即易手，
曾经拥有就算值。
（本章完，《倒房演义》待续）
2001年，我花8万5千买了一座出租房，且称它G2，其故事以后再说。半年后政府估值11万多，我就交了重新考虑的申请。政府部门办事就是慢，等到他开始处理我的申请时，已经又过了半年。在《傲佛争锋》中，我说过02年春天房市大涨，我就把G2挂牌上市了。某日接到一个电话，是MPAC打来的，听我说了理由后他问：如果你卖会要多少钱？我说事实上我现在就在卖。好，要价多少？什么，14万多？那还有什么可说的，Bye。
所以这一次我得准备充分，慎重对待。我到市政府网站查出了周围20多座房子的估值，然后填表写了三条理由。1，本房03年要价50万半年过期售不出，05年4月在MLS上公开出售，售价49万就是公正的市场价值，原来的估值52万已经太高。2，周围房子条件差不多，估值从30几万到40几万（列出具体数据），49万已经是最贵的。3，范围再扩大些，整个小区一年来售价没有超过52万的。我相信这些理由极为充分，几个月后申请得到批准，T房估值调整为49万，我两年的地税据此而交。
这次调研证明一个问题，就是T房已经是这条街上最贵的的一座。买此房其实违反了一般的购房原则，也就是：宁买一条街或一个小区中的便宜房，因为它沾别人的光，有升值空间；不买街区中最贵的房，因为它受别人拖累，很难再升值。还记得我在前回书说到二楼卧室虽然小，也不应再加建扩大吗？就是基于这个道理。所以我必须控制成本，小修小改，小打小闹，绝不大兴土木，叠床架屋。
这房子的价值被高估，恐怕很大程度是因为室内游泳池。您大概等急了，咱们现在就说游泳池。
先说普遍性。北美的房子，很多都有室外游泳池，没有统计，但估计可能达十分之一。游泳池分地上、地下，地上只是用金属框架和塑胶膜建一个能盛水的圈，属简易型。地下属永久性，用水泥建后再加胶膜防水，用水泵循环，有的还有加温设备。建一个地下游泳池约2-3万元，并不太贵，但有人喜欢有人厌烦，所以不增加房子的价值，有没有游泳池的房子基本卖同样的价钱。加拿大的夏天短，能在室外游泳的时间不到4个月，可是维护保养却很费事，要想享受就得不怕麻烦。还有个安全问题，既想让孩子戏水又怕孩子掉下去，再建一圈栏杆围起来。我亲眼见过有人买了带游泳池的房子，再花钱把它填平，恢复成草地花园。白便宜了修池业，一挖一填都赚钱。
再说特殊性。即使富如北美，建室内游泳池的也极少，肯定到不了千分之一。我在看房时，卖方经纪就强调建池成本要超过10万，我想会只多不少。你想要建一个跨度很大的房间，上面是平顶加两个天窗，游泳池15乘30尺，叫做Gunnite pool，好像是喷浆水泥，内贴马赛克瓷砖（不是几年一换的胶膜），还有附属的男女更衣室、桑拿和淋浴以及机房，加上移过来的小厕所，你想想这是多大的工程。为了安全，玻璃拉门可以锁上；为了环境控制，游泳池部分空气和水的温度调节都是独立的，与住房隔离。
我虽然经手过十几个房子，但带游泳池的这还是第一个，更别提室内游泳池了。买前我就有点担心水电暖气花费，问卖主，给了我个笼统的答复每月500元。接手后才实际体会到麻烦不断。冬天你就是不保持能游泳的温度，起码要保持不冻吧？这可是加拿大室外零下十几度呀（加拿大与中国一样采用摄氏）！那就得定期供暖或开门让生活区的暖气漏过去。夏天因为太阳晒不到，水仍很凉，要下水还得加温。要保证流水不腐，就要经常开水泵循环。一冬过后，我们觉得水已很脏，就把一池水全部放掉，竟放了一天多，再彻底清刷池壁和底。然后开水龙头放进新水，日夜长流。子在川上曰：逝者如斯夫，不舍昼夜。这一放，用了六十多个小时才把一池水放满。
我真没把游泳池当成锻炼休闲场所，它只不过是开辟了我装修的又一个战场。我先把小厕所（powder room）重新装修了，再把楼道和更衣室的地毯换成了瓷砖。至于环绕在游泳池旁的通路地面，铺着墨绿色的室内外两用地毯，虽然低档，却是防滑的。我几次有意也换成瓷砖，砖买来了，地毯也揭了一角，最终被妻子拦下了。理由是：大瓷砖沾水太滑，不安全；小瓷砖要贵几倍，不经济，终于放弃，还得把揭起的地毯再粘回去。
使用了一年多后，发现为池水加温的炉子太旧了，只能换新。我请来在A房为我改电暖为气暖的专家，他建议换新炉后可以一炉两用，把更衣室和楼道、厕所由电暖改为水暖，同时为池水加温。我知道这年头谁都恨电暖，就同意了，花费9000加元，直到我卖房还没完工。
前回发表后，众多网友异口同声说：我要有这房子才舍不得卖呢！我也舍不得，就是这几天我一边码字一边看照片，我妻子一边读一边忆往事，又把我们已经淡忘的美好记忆勾起来了，嗟叹这是我们拥有过的18座房子中最好的一座，失而不可复得。那我们为什么卖呢？我把理由给您数数。
首先，2006年夏天，我儿子大学毕业了，在多伦多市中心金融区一家大公司里，找到一份很不错的工作。我妻子本来就在多伦多downtown工作，距T房约50公里，单程最快40分钟，慢则一个多小时。现在他们两人都要跑路，剩我一人在家游手好闲，是不是该搬呢？
其次，我们并没有体会到室内游泳池的乐趣，相反成了不必要的负担，不如让给更能享受它的家庭去受用，也算物尽其用。换句话说，如果其它条件都相同，只是没有室内游泳池，或许我们就克服其它困难继续住下去了。
再次，有件事大家还不知道，那就是T房本身并不够我忙一年多，在2006年底我又买了H房，装修后再卖，两个月没有卖出，几乎上演了《走麦城》的翻版。我们只好作两手准备，T房也上市，哪个房先卖掉算哪个！您别担心，我不会又戛然而止了，H房是另一篇的故事，题目我都想好了，叫《过五关》。
就这样，T房挂牌上市那天，是2007年6月1日。经纪是一年多前帮我卖A房的P，一位干练果决的女强人。她说这个房子很与众不同，定价要仔细研究。她研究了从50万到80万的售房记录后告诉我，建议要价65万。你说怎么那么巧，这与我心中想的数字完全一致。我没有告诉她的是，在此之前另一个经纪也经过研究，建议我要价60万，被我拒绝了。
经纪P 做事确实努力，不是挂上牌就完事了。每一次经纪带人看房，她都要追问反应如何，给我feed back，每两周给我一个书面报告。一次有个经纪带客户看完房后，她追问了几次都得不到回答，带着歉意向我解释。我一看那名字就明戏了，跟她说你也别问了，这就是两年前那对母女经纪，显然是带着失利了的对手来重温旧梦。他们看了新貌和现价后的感想，当然是不愿意对我说的。
原来我只是在理论上知道游泳池并不增加房子的价值，还觉得室内游泳池因为其稀有，可能是一个好的卖点。这一卖我才知道，很多人对它敬而远之。有人担心为水消毒的氯气会飘进房子腐蚀物品，有人忧虑泳池的潮湿会引起发霉。考虑到游泳池的安全问题，我没有开open house。反正我要找的，是那种数量虽少，却肯定存在的对室内游泳池有需求的家庭。还算顺利，这样的买主，在十几天后出现了。
这个买主很奇怪，只有经纪来看房，本人却不出现。原来他远在法国，将迁居加拿大，上个月飞过来看房，参与了一次抢offer没能得手，刚刚失望地飞回法国，我的房就上市了。他在网上看到了，很感兴趣，又不能马上再折回来，只好派经纪来看。经纪拍了更多照片电邮给他，他兴趣更浓，又雇了inspector来验房。验房发现，游泳池上的平顶到年头需要更换了，这是我买前未验房没有发现的问题，但并不起决定性的影响。验房后法国人犹豫了几天，终究不敢隔山买牛，这样就等来了第二个认真的买主。
第二买主比较慎重，虽然人在本地，也要求先验房后offer。我和妻子还不太适应，经纪P说：你们应该高兴呀，这说明买主认真，现在多伦多抢offer很多人是先验房的。等inspector和我一照面，我们俩都乐了，还是法国人雇的那位，据说方圆几十里，就他一个人懂室内游泳池。他在一周内把同一座房验了两次，自然驾轻就熟。
这两个买主就跟约好了似的，都在6月20日提出了offer。我卖了那么多次房，还是第一次坐到了观虎斗的山上，不免小小地得意一番。法国人毕竟还没看房，他的offer有个条件，要等他看过房后再作决断，所以毫不犹豫地被否决了。他起了个大早，赶了个晚集。第二买主与我们同坐在经纪办公室的不同房间，便于反复磋商。价格上拉锯几次后，他们在抱怨二楼主人卧室的地毯还需换成地板，所以要降价。我立刻来了主意，说：这是我本来要做，还没有来得及做的，地板现成就在车库里，我在closing前给你们铺好，还省得退了。我保证与客厅和家庭厅的地板同样材料同样质量，你们多付我3000元。（其实我的成本是1000元。）于是皆大欢喜，双方签字，以64万元成交。
成交后才听说，这买主也是地方上的名人，是某餐馆的一位名厨，不到40岁，有三个孩子。他在某处买了地要盖新豪宅，只打算在此住两年。他要求在20天后就closing，幸亏我有H房殿后。他马上约了人来换平屋顶和做室内装修，包工头来那天我在场，听了他的装修设想，真让我吃惊。在厨房里，他要把橡木（oak）的橱柜油漆刷白，把中间岛上的立柜拆除，把冰箱左侧的橱柜拆除（可能为了放专业冰箱，他是名厨呀！），把第二水池连柜拆除，把那个关键的墙角换成一根柱子。我最怀疑其可行性的，是他不惜如此折腾，却要保留台面，用拆下的台面去补岛上缺失的部分，这不是异想天开吗？但房子过几天就是他的了，已不容我置喙。closing后第二天，我因要交给他另一套钥匙而登门，见车库门开着，厨房已经开拆，我刚用了一年，1000多块买的家用最大尺寸26立升新双门饮水不锈钢冰箱已被弃置在车库里，你要早说不要我还有用呢，这不是暴殄天物吗！于是我问：这冰箱你若不要卖给我可以吗？他倒是很痛快，说120块钱。我立马答应，说你帮我保存一下，我过几天来取。待我搬家稍微就绪，回头去取时，得到的答复却是：对不起，有个装修工人愿意付150，就卖给他了。气得我无话可说，什么人呀！
让我再上一张照片留念吧，此景已成追忆。地上的圆圈是原来造园时设计的微型高尔夫球场，其间有一球洞。上面的篷子我只花了100多元，难得的是它与地上的圆若合符契，像是专门定制的。我曾经在这里读书，吃饭，赏景，两度春秋。哦，我的步高园！
再看一眼室内游泳池，此生永远不会再有。去年秋天游加州，参观了有名的赫氏古堡，那是八十年前一个大富豪的庄园。在彩砖贯顶，金叶铺地的室内游泳池里，老绅士讲解员说：要知道，保养一个室内游泳池是很贵很贵的。我接茬道：我知道，我曾有一个，但卖掉了。老绅士斜眼看看我，大约以为我在说胡话。
刚买T房时，曾有个梦想，在圣诞节时约朋友来开游泳party，要耸人听闻的话就叫半裸party，室外白雪皑皑，室内热气腾腾，人影曈曈，是何等的浪漫。可惜从未实施，终成梦想。您要问我自己常游吗？这个秘密一直保留到最后，那就是，我和儿子都是旱鸭子，根本不会游泳，只有妻子偶尔游一游，终归是孤掌难鸣。
有诗赞曰：
步高园主人笑痴，
旱鸭偏买游泳池。
春秋两度即易手，
曾经拥有就算值。
（本章完，《倒房演义》待续）
哈哈哈，瞧您的关子卖得，把我给乐死了...欣赏您幽默....