人口白皮书对房地产市场的启示

（2013-03-03）
早报导读
 
● 陈振强
投资理财
@陈振强

　 新加坡早前发表人口白皮书，论述未来20年至30年在人口结构、基建设施和经济方面所面对的重要挑战，引来社会的热烈讨论。具体而言，白皮书尝试解决一个棘手问题：如何在人口结构与基建设施之间取得平衡。新加坡出生率持续偏低，必须由移民人口补充，但这却让人们忧虑外来居民数目增加，以及公共基建设施过度拥挤的问题。

　 为取得有利的平衡状况，新加坡政府计划扩充公共运输和房屋基建，以应付人口增长的需要。预计新加坡人口将在2020年增至580万到600万，2030年进一步升至650万到690万。在众多措施中，白皮书的目标是把地铁网络的总长度延长一倍，到2030年增至约360公里，并预留足够土地，在期内兴建70万个新住房单位。



　 对比现时的530万人口，2030年的预测数字似乎较目前显著增长，但其实每年的增长率将放缓至1.1％到1.5％，远低于1980年至2010年的每年2.5％增长率。根据这个预测数字，新加坡政府预期在现时至2020年期间，该国每年的平均经济增长率将减慢至3％到4％，而2020年至2030年的平均水平则会进一步放缓至2％到3％ 。

　 如果当局落实白皮书所提议措施，对新加坡房地产市场的影响将主要集中于工业和住宅市场。

工业房地产面对无可避免的撤资情况

　 工业房地产市场方面，人口增长预测放缓意味着政府将维持现有的严格移民和外劳政策。因此，劳工成本将持续偏高，可能对劳工密集的制造业造成严重冲击。事实上，包括食品制造业在内，不少同类工业已向政府表示关注白皮书对劳工市场的影响。

　 由于现时的工业房地产价格及租金走高，加上长期预测反映劳工情况紧缩和经济增长放缓，令制造业公司有理由延续近年的趋势：迁往成本较低的地方，例如马来西亚的依斯干达。 　

另外，由于新加坡缺乏土地供应，即使出生率偏低，但基于预期人口仍然增长，政府将继续把土地分配作附加值较高的商业或住房用途，而非工业用途。这难免促使制造业和工业公司搬迁，打击未来的工业房地产需求。

住房面对供应过剩问题

　 住房方面，如果以长期人口预测数字的中间数推算，2030年的新加坡人口将为670万，较现时增长26％。与此同时，白皮书提议增加70万个住房单位供应，使2030年的单位总数增至190万个，较现时增长58％ 。

　 即使我们已计算2030年可能拆卸的楼龄在50年以上的单位（约20万个），住房单位数目仍然净增长50万个，使期内的单位总数增加42％。由于潜在的房屋供应增长高于潜在的人口增长，白皮书确实让人关注住房市场可能会出现长期供应过剩的问题。

　 新加坡的住房市场正出现短期供应增长，今明两年分别增加超过3万个单位和4万多个单位。如果按照计划在2030年累积增加70万个单位，期内的每年新增供应约为4万个。虽然这可能导致供应过剩，却可令新加坡避免重演过去十年的房屋供应短缺问题。

　 由于地铁系统可能扩张，增加房屋供应意味车站附近将兴建更多住房。因此，远离地铁站的住房单位价格将会受压。

（作者是瑞银财富管理投资总监研究部分析师）