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2013-02-13:香港住宅物业价量回升 政府可能再度出招

(2013-02-13 01:32:56) 下一个
(2013-02-13)
早报导读 市场论

黄静怡

  上个月香港住宅楼市出现价量齐升的情况,是自去年10月政府出招压抑需求后一个升幅较为明显的月份,预计整体住宅交投会较12月份上升约2成半。

  根据美联楼价走势图,上个月的二手楼价临时数字录得1.9%的升幅。   这也是过去3个月所录得最大的单月升幅。

  随着楼市再度活跃,最近亦有报道指政府有可能于短期内再度推出新措施,盛传会效法新加坡对购入第二个物业的买家征收买家印花税(BSD)。

价量背驰 楼市畸型发展

  经过过去两年港府不断出招,住宅成交无疑回落,但楼价却不跌反升。因此就算此次政府再度出招,预期对楼市的影响只会是短暂,反而是加快推地,缩短审批预售楼花时间,以增加一手供应去舒缓二手缺盘的情况,楼市方可回复正轨。

  “楼价升、成交跌”是香港住宅楼市过去两年的特色,政府早于2009年10月收紧按揭(抵押)成数开始,就不断出招压抑楼市,二手住宅注册量于2011及2012年分别按年回落39.4%及6.7%,与2009及2010年分别按年上升16.3%及21.2%相比,有很大幅度的回落。

  但反观楼价的表现,楼价于2011及2012年分别上升7.3%及22.8%,明显是与成交量下跌出现背驰。


愈多招数 愈少放盘

  价升量跌的情况只是在近两年特别明显。事实上,自2003年中楼市复苏后,楼价与成交大部份时间都同步,意即是楼价上升之余,成交也上升。

  特别是在楼市“大旺市”如2004、2007年及2010年,两者的按年升幅均不少于20%。 价量齐升才是衡量楼市大旺市的指标;近年价量背驰则反映了楼市的畸形发展。 既然楼市的发展受到政策左右,可以预期在政府继续出招的同时,楼市的变化将愈来愈大。

  至于盛传的加强版BSD如推出,预料会令放盘量进一步减少,原因是经过多次的出招后,现在购入物业所受到的限制愈来愈大,如3年内转售要付SSD,若加强版BSD出台,将出租的物业沽出再买入第二个物业将要缴付BSD,相信在“一动不如一静”的情况下,业主卖楼的意欲会进一步下降,最直接影响的将会是成交。

  更何况近月释放的购买力已略有消耗,近期的二手成交也见回落,预期新春假期二手交投将会持续减少;然而楼价方面有很大可能仍然稳企,除非是外围出现突然转差的变化,或利率进入上升轨道令业主供楼负担大幅增加,否则“价稳量跌”的情况将持续。

(作者为美联集团副主席兼副董事总经理)
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