地产大亨曼哈顿盖高楼 瞄准超级富豪

WSJ, 2011年 12月 14日

 

在

股市动荡、经济前景不明朗之际，纽约地产大亨盖瑞•巴内特(Gary Barnett)却出人意料地选择在这一时间建造曼哈顿最高的公寓大楼。该建筑的主体是一座五星级酒店，顶层有豪华公寓。

这座名为One57的90层大厦位于卡内基音乐厅(Carnegie Hall)的对面，投资14亿美元，现已建到50层左右。到2013年完工时，它将以超过305米（1,000英尺）的身姿俯瞰纽约中央公园(Central Park)。巴内特说服阿联酋首都阿布扎比市(Abu Dhabi)两个资金实力最雄厚的投资基金参与了该项目，而巴内特自己的Extell地产开发公司(Extell Development Co.)只在约7亿美元的项目股权中投入了不到10%的资金。

巴内特及其合伙人代表了一小部分地产开发商的做法，即大量借贷资金开发地产，并把产品销售给一个经过千挑万选的顾客群体：没有受到经济危机冲击的全球精英人士。

虽然经济衰退的一个重要特征是房地产市场的萎靡不振，但纽约、伦敦、香港和其他一些优质城市的极高端住宅市场恢复得很快。

巴内特表示，全球亿万富翁和超级亿万富翁的人数处于有史以来的最高峰。他说，除俄罗斯和西欧外，“拉丁美洲和中国市场的需求也很大，中东买家也正在卷土重来。”

在这些需求的刺激下，一些优质城市的极高端住宅市场看起来比房地产市场的其他板块更健康。

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来自中东、西欧和亚洲的买家购买了伦敦海德公园一号大厦的公寓。

跟踪高端住宅销售的《奥尔尚奢侈品报告》(Olshan Luxury Report)显示，2011年11月，买家们签署了529份曼哈顿公寓的购买合同，价格普遍在400万美元以上，这是自2007年以来交易量最突出的一个月。

2011年3月，俄罗斯流行歌曲作曲家伊戈尔•克鲁托伊(Igor Krutoy)以前所未有的高价买下纽约一套共管公寓。公寓位于Plaza酒店，能一览无余地俯瞰中央公园，面积558平米（6,000平方英尺），价格为4800万美元。

伦敦的情况也差不多。据地产经纪商Savills的数据，2011年伦敦所有公寓的价格上涨不到14%，但售价1000万英镑（约合1560万美元）以上的公寓价格涨幅为24%。

伦敦的海德公园一号大厦(One Hyde Park)起初销售低迷，但很快就火爆起来，现在开发商已经付清了11.5亿英镑的建造贷款。大厦的80套公寓已卖出60多套，很多买家来自中东、西欧和亚洲。

发展中国家富豪阶层的崛起是主要的推动力。瑞士信贷集团(Credit Suisse)发布的《全球财富报告》(Global Wealth Report)称，目前在中国，身家超过5000万美元的个人达到5,400人，仅次于美国。俄罗斯、巴西和印度的这类所谓超高净值人士均超过1,500人。

除彰显社会地位外，当金融市场收益率很低或出现一些诸如中东政局不稳的情况时，豪华公寓还被视为一种资产保值增值的手段。在绝大多数经济衰退中，豪华房地产的价格表现比整体市场更稳定。

不过，巴内特的豪赌仍有很大的不确定性。美国经济掉头向下或欧债危机愈演愈烈将有可能导致金融市场崩盘，从而削弱富豪群体的购买力。华尔街公司早就开始削减数以千计的职位了。

纽约另一些面向高端人群的公寓项目就曾经由于经济环境而举步维艰。20世纪90年代初期，地产开发商布鲁斯•艾克纳(Bruce Eichner)不得不将一栋73层的豪华大楼交给债权人处置。那栋大楼当年也是瞄准国际买家的，距离巴内特现在这个项目只隔一个街区。

巴内特说，“每个人都受到经济衰退的影响。如果股市低迷不振，就会影响我的生意。如果股市下跌20%，亿万富翁就不会愿意花2000万美元去买房子。”

Extell公司及其合作伙伴可能面临的风险是：空有一栋闪闪发光的大厦，但公寓卖不出去，有限的现金流收入无法支付巨额债务。

如果是这样，那么投入6.5亿美元入股项目公司的两家阿布扎比投资基金将承担主要损失。不过，如果公寓的销售情况不错，它们也将获得更大的一份利润蛋糕。这两家基金还承诺，即使销售目标没有达成，也将付清所欠贷款。

并非只有Extell公司在向超级富豪献媚。洛杉矶的CIM Group公司与地产开发商哈里•麦克洛(Harry Macklowe)正在纽约公园大道(Park Avenue)规划一栋高396米（1,300英尺）的公寓大厦。但麦克洛承认，自己与合伙人的这个项目比Extell公司的项目至少落后两年时间。占据先发优势的巴内特表示，在2011年11月开始售楼的短短一周内，该项目已卖出两套售价4500万美元的公寓。

虽然整天在跟全世界的精英人士打交道，但巴内特对与富豪为邻没什么兴趣。今年早些时候，他考虑过在位于曼哈顿West End Avenue大道他自己开发的一幢豪华大厦中买一套屋顶公寓，但他和妻子最终决定还是留在皇后区(Queens)，与他们10个孩子中的5个住在一起。

One57大厦由法国建筑师克里斯蒂安•德•波特赞姆巴克(Christian de Portzamparc)设计，共有95套公寓对外销售，交易总价达到20亿美元，每套公寓的平均价格超过2100万美元，与曼哈顿中央公园西15号大厦(15 Central Park West)这座有史以来最昂贵建筑的价格差不多。

CRAIG KARMIN