2009 (135)
2010 (78)
2011 (67)
2012 (60)
2013 (33)
前段时间一大清早朋友给我转发了一篇发布于TORONTO LIFE的采访报道，当时一字一句读完，当下就觉得这小哥得火啊！
结果没几天朋友圈和各种中文网站公众号就开始疯狂转发了！
一个32岁的印度小哥用不到十年的时间，在多伦多买了十套房子，目前房产总资产过1千万！
这里面一分钱没靠父母！小哥也不是什么富二代，只是一个工薪阶层家庭的普通娃而已。
就问你励不励志，燃不燃！
夕子先跟你回顾一下小哥的发家史，然后再透析一下这背后的秘密。
小哥18岁出山，被劳里埃大学录取。本科四年，没有全A成绩，但是参加了非常多的社会活动，老爸给了两个学期的学费生活费，然后小哥就断粮了。
小哥通过举债和不停地工作来艰难地维持着学习工作和生活，居然也存活下来了。毕业的时候，小哥背着一屁股债，以及被CIBC拒绝的offer，很艰难地去了华尔街，觅到一份CIBC在华尔街分部的分析师职位。
在华尔街，小哥也并没有闲着，还辜负了家人的期望。
工作满一年以后，小哥义无反顾带着省下的八万块存款，辞职不干了，回多伦多去Nestle找了一份销售的工作。家人都认为他疯了，华尔街金融市场的分析师是多么前途光明的职业，说走就走，也是没辙了。
回到多伦多，那是2010年。
房地产市场在2008年金融危机过后开始复苏，市场回暖迹象明显。小哥嗅到这个机会，在地铁沿线的Yonge Finch买了一个Bunglow，花了50万，不只是用贷款，而且是和自己叔叔合伙买下了这个房子。房子买下以后，小哥搬进了地下室，楼上租出去1900一个月，这样租客就帮小哥还上了房贷和地税，小哥从此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。
小哥买了第一个房，发现租客养房这个生意非常不错，于是开始充分地研究市场，包括了搜索所有能找到的买房卖房数据，每天追踪public mls挂牌房屋，自己开车四处转悠，记录客户车道上停的什么车，来判断社区住户平均收入水平。当小哥觉得社区都是充斥着ABM（奥迪宝马奔驰）的时候，50来万或者说100万的房子，都不是事儿了。
于是2011年，小哥赶紧买了第二个平房，66万，赶紧让租客帮他还贷款和其他费用，生意开始运转了。
2012年，小哥在Sheppard West地铁站旁边买了个楼花，大概也是五十来万。
2013年，小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新贷款，套出来15万，和大学同学合伙又买了一个平房。
至此为止，小哥有四套房。每套房都是租客帮忙养着贷款地税其他费用，小哥只是把自己名字写上，找到合伙人一起，交了首付（首付也是银行里套出来的），然后就坐拥一大堆房产。小哥因为被太多朋友咨询买那么多房产的心得体会和诀窍，干脆自己考个地产经纪牌照，顺理成章地为朋友们悉心服务。
2015年，小哥又找到合伙人，同样的，买平房，不同的是，这次买在Etobicoke。
2016年，Yonge Finch充斥着蟑螂的房子涨到150万了，小哥迅速卖掉，拿到属于自己的50万利润，同时小哥在Yonge Finch另一个平房通过借私人贷款，推到了重建，也卖掉了，赚了48万。
在文章开头夕子说要跟大家分析一下小哥成功的背后秘密，其实我们老祖宗就说过一句话，天时地利人和！
小哥成功，背后有几个并没有被媒体提及的大环境：
这十年，多伦多房地产是最蓬勃发展，曲线图一路攀升的10年啊！
有点像八十年代的深圳或者上海，大环境好，胆子大的投资客们，基本没有人不是赚的满盆金钵。
像小哥这样的敢想敢做，执行力超强的，更加应该是最大的受益者。
头脑聪敏，newwork活络，善于借力！亲身上阵，上演多伦多合伙人的大戏！
小哥在后期扩大投资的资本来源，除了初期投资房产的套现提供的资本支持，另外两个不容忽视的因素是更加强大的合伙人，以及自己房地产行业收入的支持。
赶上翻建套现的好时节
小哥在房价上升最快的那几年做了翻建，翻建利润最大的部分就是房子价格快速上升的年份，买家有能力接手翻建完成的豪宅，才能让翻建顺利套现。
最近一两年搞翻建的，大部分投资者都抓耳挠腮，豪宅找不到买家，费用却一直往上累加，搞得很被动。
小哥励志文章出来后，网络和公众号上也有很多不一样的声音，除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派们，还有一些人怒怼说文章成分太假之类的云云。
从小哥的Linkedin账号里看到，小哥现在自己有一个公司来专业打理这些物业，还有一个Real Estate Capital公司负责筹资。
一切都上了轨道，运行良好。
并且人家年年得奖，拿的奖可是实打实根据佣金收入的大奖，光一个HALL OF FRAME奖项就得要300万佣金收入了，可不是普通地产经纪可以拥有的。
夕子本身是一个十年老经纪，比小哥进入市场还早两年，冲到第一线的我们，完完全全切身感受到这十年多伦多房地产市场是怎么飚上去的，里面又是怎样的翻江倒海。
熟悉我的读者应该知道，我的论点向来都是，跳出三界外，不在五行中。
任何事情，都要透过现象看本质。
夕子在这个故事背后，看到的并不是小哥如何拥有现在的资产，或者说去盘算小哥有什么特殊的商业机密，而是一直在思考，我们可不可以成为第二个印度小哥。
毕竟，如何能够让自己的资产最大化，早日实现财务自由才是我们真正想要的不是么？
胆大心细！悉心观察，果敢判断，勇敢出手。
有一点他做到了你没做到。
小哥开始的时候，做了很多我们都很难做到的努力。
开车去小区里转，记录下小区里停的什么车，来估算小区住户的收入状况，以此作为比较各个小区未来 的升值潜力。
这个思路是非常好的，虽然笨，费时费力，但是这些数据会很有代表性。
当然，夕子不主张亲自去做这件事，毕竟需要样本很大才能看得出端倪，很多优秀社区的豪车也不一定停在drive way给你去数，都入库了，样本还是有偏差。
夕子曾经开始做Condo的时候也做过类似的事情，一间一间condo亲自去跑。一天看至少三十套，列出Yonge Finch、bay 街和湖边所有大楼资料。
基本上哪栋楼什么时候建好的，有什么设施，楼有几层，前后有没有哪个方向有遮挡，全部做成表格，花了大量时间。
那时候看楼真的看到吐，每天几乎看到最后一套的时候都会抱着马桶吐，累得虚脱。但是，这些资料深深刻在头脑里，当客人有所需求，不用开电脑，在脑子里就可以迅速找出对应资料。
出来一个好deal的话，哪能等你现去研究，你怎么可能错过？
杠杆效应！别怕与人合伙，你要懂得借力
房地产投资讲究的是杠杆。小哥除了利用银行杠杆之外，还用合伙人杠杆。
合伙人杠杆是最大的双刃剑。
毕竟合伙人的实力，合伙人的信任程度，合伙人的眼光决策，都会影响到一笔投资的很多决定，最后影响到收益。
这是一个非常考验眼光的选择，而其中太多的不确定性，会给投资造成更大的风险。这个就完全是一个见仁见智的选择。
打造属于自己的鲜明的个人品牌，定位耀眼准确
本身小哥在地产行业有头有脸，入选Top 30 under 30，也就是30岁以内的最优秀的30名地产经纪。
可以荣幸入选，都是非常刻苦努力，有天赋有头脑的地产从业人员，这些努力换来的成果除了财富上面的回报之外，无一例外的在个人品牌，或者说个人知名度上面都达到了比较高的高度。
小哥生意做得好，其实通过个人炒作得到了不少帮忙。
个人形象和个人影响力，其实在一次次的媒体曝光参访中，都能够得到提升。
小哥给自己的个人定位，非常准确，年轻有为，敢想敢做，有耀眼的成绩，有足够的经验，客户或者说投资者会比较喜欢和这样的经纪人打交道，也就进一步推动业务的扩张。
透过现象看本质，租金回报率和通货膨胀
房地产增值的原动力来源于两个因素，一个是通货膨胀，一个是城市扩张带来的核心区域价值升值。
房地产投资收益关键在于租金回报，以及未来资产升值带来的财富。
租金回报永远都是维持现有房价的根本，也是未来资产升值的保障。
小哥一直在访问里提到，把楼上租出去就能维持房屋开销，这也是他决定要再买房的理由。
其实这个道理是房地产投资的核心，租金回报率永远都是护航的明灯，这个不可以在房价涨的很癫狂的时候就忘了。
通货膨胀的话题，很多人也觉得不值一提，2%，3%的通货膨胀，似乎相对比8%，10%的回报来看完全不值得关注。
事实上政府公布的通货膨胀率是考虑了很多消费品的平均值。
夕子最爱用的两个数字，一个是TTC的票价，一个是普通Foodcourt一份午饭的价格，来衡量社会通胀的程度。
小哥2010年开始入场买房的时候，TTC月票大概120一个月，现在2019年最新的TTC月票是146。
2010年在food court买饭，大概一份午饭六块七块，现在的food court一份午饭很接近10块钱了。
猜测未来的通货膨胀程度，其实看这些数据，就能知道现金贬值的速度，也就给我们判断房价上涨支持的力度有了一个依据。
在每个经济浪潮中，都有站在浪尖上的弄潮儿，也都有躲在船舱中的普通人。风平浪静之后，自然有人欢喜有人愁，也有人拍大腿懊恼。
我也总跟我的客人和朋友说，我们人生短暂，遇不到几个波峰波谷，十年一个Economic cycle, 现在是个难得的新浪潮。
会持续多久，无人得知。
但是，我们可以看到历史数据，也分析了那么多次大环境，与其长吁短叹，其实不如让眼光再放长远，你可以可以成为第二个印度励志小哥。
能否以你同行的眼光分析一下？
谢谢分享！