量化分析在中国买房作庄的成本和利润 BY安若普

金融小说（案例分析）：包博孙子在上海买房作庄的故事 —— 用数字说话，量化分析在中国买房作庄的成本和利润 安普若 2005年1月9日
[前言]：
我试图把在中国买房作庄的成本和利润计算出来。以便用数字说话，看看在中国买房作庄到底需要多少成本，又能赚多少钱。到底利润在哪里？
以下计算比较枯燥（但并不复杂），所以写成小说或剧本方式，娱乐娱乐。
如果你是个赚钱的虫子，想明白别人都是怎么赚钱的。那么你就读下去，如果你对这种“高智慧”挣钱的方法不感兴趣，我建议你就看看热闹就行了（因为估计你看，也看不懂。嘻嘻，我就是故意小看你！怎么了？）
为了把问题简单化，我们用"姚康达"通过关系从工行上海外高桥保税区支行拿到个人住房贷款7141万元，购买128套住房，为例子。
[人物]：
包博孙子：房地产开发商。以前是金融投资商。
姚康达：有人说是一个浙江来的房地产大炒家，专门在房地产市场上“作庄”。也有人说是包博孙子在浙江乡下雇来的一个农民，冒充乡镇企业家。并制造温州“炒房团”的虚假信息以哄抬房价。具体情况不明。
李光军：工行上海外高桥保税区支行主管个人住房贷款副行长
[场景一]：
包博孙子在上海开发了200套高级别墅，房价是一万元一平方米。只卖掉了70套左右。为了尽快把房子卖出去回笼资金。包博通过关系找到了工行上海外高桥保税区支行的主管个人住房贷款的副行长李光军。
“李行”一看包博为人处世的大方和大度，以及他的背景，于是与包博一拍既合。答应帮包博的忙。于是包博拿来一个叫“姚康达”的人的身份证，说此人是浙江著名农民企业家，身价过十亿。李光军并不在乎他是不是农民企业家，有多少身价。反正他按规定把该办的手续办了，比如20%的首付，房屋保险，还有各种税款交齐之后，李光军就分多次发放了7141万元的贷款给“姚康达”。每次办手续时，“姚康达”都来银行签字画押。“姚康达”是一个小老头，讲浙江官话，每次都穿同一套不合身的西装。办完了手续，和“李行”用不太纯正的上海话一声“吓丫侬啊”，就走了。从来不多话。出门之后，他马上到另一家银行，给某一个指定帐户上打入今天拿到贷款的10%现金，准时准点，风雨无阻。
[场景二]：
包博孙子在金茂贸君的办公室里正在用EXCEL算帐：
按现在上海平均需付20%的down payment，所以，卖下这128套住房的总价格是：
7141万元/80%=8926万元
那么买下这128套住房的down payment是：
8926万元-7141万元=1785万元
如果一万元一平方米，那么总共买了8926平方米的房子。
包博孙子正在计算一上来总共要花多少钱，也就是首期成本。这包括：
契税（房价的1.5%）=8926万元X1.5%=134万元
印花税（房价的0.03%）=8926万元X0.03%=2.7万元
交易管理费（一般是每平方米3元）=8926平方米x3元=2.7万元
房产证工本费：5元到20元不等，如果产权人不只一位，则副本会另外收费，每本5元。（这部分太小，忽略）
权属登记费、测绘费等费用，合起来一般是500元到800元之间。（这部分太小，忽略）
房地产中介费（3%）=8926万元x3%=268万元
律师费（千分之二）=8926万元x2/1000=18万元
其他的“打点和运作费用”（包括公证费、杂费、给中间人的钱，给银行的人的“好处”等等）： 7141万元X10%=714万元 所以，总共需要的资金（一上来就要）是：
1785万元+134万元+2.7万元+2.7万元+268万元+18万元+714万元=2924万元
也就是说，花2924万元，可以占有价值8926万元的固定资产。Leverage Rate=8926/2924=3。也就是说，花了一块钱，拿回来价值3块钱的东西。看上去很合算。但“建仓容易，出货难”啊，这些128套房子包博还必须出手套现才行啊。否则的话，包博要包多少“二奶”才能把128套房子都住满啊？
现在就好象包博的楼盘已经IPO了，首发成功。投入到房地产开发里的钱是收回来了，但房子还是在手里啊。下一步怎么办？
现在有两条路可以走：
第一条路：那就是再象征性地付两个月的按揭。然后“撒手闭眼”不管了，让这笔贷款“烂”在银行手里。这等于把房子“买给”了银行。那么，包博作为开发商能挣到了多少钱呢？
假设包博房地产开发的利润率是30%，那么8926万元的房子的利润是2678元。还不够用来“套”银行的贷款所花的2924万元。开发商的利润要高到33%以上才有钱赚（既：2924/8926=33%）。比如开发商的利润率是50%，那么他才能挣到17%的利润。但包博这个楼盘满打满算也就是35%的利润，这算好的了。所以他只能挣到2%的利润。如果只挣2%的利润，那不和白忙乎了一场一样吗？而且还把“李行”给卖了，下次就没办法再在上海这块地面上混了。把“李行”这关打通也是花了不少钱的。除非以后再也不作房地产了，否则的话，这样作坏了名誉，害了朋友，百害无一利。所以这样做是最不合算的。
这就好象一个公司刚刚IPO上市，从股市上圈了钱，然后两个月以后就宣布破产，卷了投资人的钱跑了。以后你还作IPO吗？这显然是一些鼠目寸光的农民的做法。
那么只能走第二条路。
第二条路，就是让"姚康达"当房地产的“庄家”。那么就用这次买进的128套住房“建仓”。然后准备“拉高出货”。那么要让他等几年后出货比较好呢？要给"姚康达"多少钱呢？
包博先算算维护这个“庄”的成本是多少？也就是维护这128套住房需要多少钱？
这次工行上海外高桥保税区支行给的住房贷款利息是上海的平均利息5.31%，住房贷款的TERM是20年。
那么每个月的按揭应该是483575元。一年的话就是580万元的按揭付款（即：483575元 x 12 = 5,803,200元）
每年的保险=房价×1.2/1000=8926万元x1.2/1000=11万元
印花税（为房价的十万分之五）=8926万元X0.004%=4463元
物业维修基金（一般是房价的2%）=8926万元X2%=179万元
假设小区的物业管理费，每平方米一个月5元（不便宜，但不是最贵的）；水电煤气、水电周转金、电话费、有线电视、等等费用每平方米一个月3元（空房闲置的时候他们也要强迫你装）；
8926平方米x（5+3）= 71408元 所以每年这些乱七八糟的钱加起来大概需要197万元。再加每年580万元的按揭付款，那么每年维护这128套住房至少需要777万元。
如果作三年庄，除了从银行掏出来的7141万元，自己还必须掏出来2924万元+777万元X3=5255万元的现金。这是作庄的WORKING CAPITAL，是现金啊！也就是说三年要占用的资金有5255万元之多，不便宜啊！
假设第三年“出货”把房子卖了。那时整个的成本是多少呢？成本应该是各种费用，然后再加上付给银行的利息，包博用EXCEL做了一个表算了一下：第一年总共要付给银行379万元的利息，第二年要付368万元的利息，第三年要付353万元的利息，三年加起来共付1104万元的利息。
那么作庄的成本是：2924万元-1785万元+197万元X3+1104万元=2834万元
保守估计，如果按上海每年房价上涨10%，连涨三年计算。那么三年后出手这128套住房，因为涨价得到的利润是：8926万元x(（1.1)X3 - 1)=2954万元。减去2834万元作庄的成本，那么只能赢利120万元。包博这一算吓了一大跳，三年时间占用了他5255万元的现金，最后才能赚120万元，平均一年才40万元。还不够他请客吃饭的钱呢。
如果想挣钱，只有寄希望于上海楼市按15%以上的涨幅再涨三年。所以就要拼命的做“利好”消息。如果一但涨幅低于10%，那么马上“割肉解套”。一年用777万元的现金来维护这个“庄”，压力太大了。不如“割肉解套”先跑了再说。到那时说不定整个楼市都要崩盘了，包博在想。
[结论]
1。从分析看，把房子“烂”在银行手里是最不合算的。
2。“作庄”的成本太高，每年维护一个“庄”的代价几乎是这个“仓位”的8.7%。楼市和股市不一样，股市上建好了仓之后几乎不需要花什么钱维护。
3。如果上海的楼市的涨幅低于10%，“作庄”也挣不到钱。
包博想不明白了，那么大家现在还都在拼命的买房子“建仓”，又是为什么呢？
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第一点：姚康达不是在同时买128套的。根据个人的经验，这个“建仓”时间可以达到两三年，每隔几个月建一批。这个只能在上升期操作，就是加按房子给银行拉出更多的贷款，完全合法。比如上海的房子每年上涨15-30%， 那上升的部分就是可以拉出来的额外贷款。所需的只是起步资金。1785万不是马上到位的，而是分期来，其中可以有很大部分从银行拉。
第二点：姚康达只要能维持良好信贷状况，无需每套房子给20%首付。我知道很多炒家平均每套的首付不足5%，而且还是在没有内线的情况下。原因是银行做熟不做生，只要一直在同一家银行贷款，每月保持还款，而且楼市处于上升期，信贷员的奖金是跟楼贷款额挂钩的，借得越多奖金越多。只要你是个还款准时的熟客，他给你高估楼贷的动力比你多。所以1785万高估了，真正全部的资金不到1000万，参照第一条更加可以部分从银行套。
第三点：房产中介的佣金根本不要3%。1%足够。
第四点：房子到手马上出租，所以真正从口袋掏出来的每年维持费不高。现在租金比较低要倒贴一点，可以预计倒贴每年还贷的15%左右。每年的777万真的要自己掏腰包的不过是100万左右，其他都租金抵消。