重新貸款的真理 

過去幾個月來(2002)﹐因為利率上漲或鎖定利率過期﹐很多消費者錯失重貸機會﹔部分消費者拿不准是否應該重貸﹐想等利率多降一些﹐也錯失重貸機會。筆者認為﹐今後的利率走向是﹕近期總體平穩﹐每天或有昇降﹐遠期必定上漲﹔因此這次重新貸款的機會不會長久﹐鎖定最低利率的難度增大。或許這是重新貸款的最後一班車﹐請消費者好好把握。約略總結多年重新貸款的所見所聞所經歷﹐與讀者分享一些重新貸款的真理﹕



(一)  “有省錢機會就應該重貸”



很多消費者不明白房屋貸款的真實咦鳗o不求甚解﹐誤以為只有當利率下降1%時﹐才值得重貸﹔又誤以為頻繁重貸﹐會導致以前的本金白付﹐和多付利息。但實例證明﹕此種擔心是沒有根據的﹐反而導致金錢損失。五年前﹐張三房屋貸款$300000﹐利率6.5%﹐30年固定﹐每月付款$1896﹔今天他的貸款余額是$280833﹐五年中已償還本金$19167﹐貸款還有25年付清。張三決定重新貸款$280833﹐30年固定利率6.0%﹐每月付款變為$1684。表面上﹐每月付款節省$212﹐但貸款償還期延長5年﹐看不出有什麼好處。“小聰明”的消費者可能這樣算﹐25年節省付款212 X 25 X 12 = $63740﹐但後面5年多付1684 X 5 X 12 =$101040﹐白白多付$37300﹐因此不值得重新貸款。



但這種計算不科學﹐忽略了金錢的時間價值。實際上25年中節省的金錢可以再投資﹐利滾利出來的成果要遠遠的比最後五年多付的錢更可觀。重新貸款後﹐每月付款$1684﹐25年時﹐貸款余額是$87092﹔假如每月付款節省的$212可以再投資﹐獲利6%﹐25年後累積$147240﹔用$147240一次償還貸款余額$87092﹐最終獲利$60148。

      

也許你說﹐“我不會投資﹐沒把握獲利6%”。那你可以選擇把每月付款節省的$212加到貸款付款$1684﹐相當于維持原來每月付款$1896﹔因為每月多付本金﹐你的貸款只需要22年6個半月付清﹐比不重新貸款還剩下的25年提前29.5個月付清貸款。重新貸款的總共節省29.5 X $1896 = $55932。這兩種方法計算出來的省錢結果﹐不考慮時間價值誤差﹐基本相近。更精確的計算是把$1896再投資﹐獲利6%﹐29.5個月後累積$60106。可見﹐部份消費者因為誤解而損失的機會成本是多麼大。有些讀者或許會想﹐我的貸款額沒那麼高﹐我的貸款償還期也只有不到十年﹐重新貸款有用嗎﹖答案是肯定的﹐雖然節省沒那麼多。我們有專門的電腦程序很快地為你計算詳細的省錢辦法。



(二)  “最低價格不等於最低成本”

 

貨比三家時﹐有些消費者片面追求最低價格﹐低利率APR﹐低PAYMENT而不惜代價付POINT買低利率。消費者一般考慮問題不切實際﹐以為房子要住一輩子﹐卻不料到幾年後就賣掉房子或轉換貸款﹐結果以前付的POINT白白付諸東流。有些浮動利率貸款開始時的利率很低﹐但消費者不知道幾個月內利率就會調高很多。每個銀行計算APR的方法不一樣﹐一個低APR的貸款不一定比APR稍高的貸款要好。一個很低付款額的貸款有可能是負償還貸款﹐你欠銀行的本金越來越多。每一個貸款都有優點和缺點﹐都適合特定條件的消費者﹔對你而言﹐適合你需要的貸款計劃才是最省錢的貸款選擇。選擇貸款專員的時候﹐你應該看他/她是不是先把你的利益需要擺在第一位﹐而不是拼命向你推銷某個讓他/她賺錢最多的貸款計劃。



(三)  “服務品質聲譽比初次報價更關鍵”



稍有常識經驗的消費者都知道﹐初次報價和最後實際價格往往相差甚遠﹔房屋貸款行業更是劣跡昭著。內因是金融市場瞬息萬變﹐貸款利率每天變化﹐決定每一個貸款利率的因素很多﹐準確報價需要專業和經驗。外因是﹐貸款行業的加盟門檻很低﹐高中畢業生就可以報考地產執照﹔直接在銀行服務的貸款專員甚至連專業地產執照都不要求﹐由此可知從業人員的素質經驗參差不齊﹐難免有魚目混珠的情形。常有新手和品德不彰的貸款專員誤報低報或隱瞞貸款費用﹐製造收費低廉的假象來吸引消費者上當。一般消費者很難分辨真偽﹐到發現真相時已經來不及了。幾乎每個月都有個別讀者在本貸款顧問處比價﹐最後選擇別人﹐待貸款簽字時才知道吃虧上當。只有那些有勇氣的消費者才敢向筆者承認錯誤選擇﹔驕傲的人也只好跌崩牙齒忍痛吞咽下肚。俗話說得好﹐“人以群分﹐物以類聚”。一個平時很投機很苛刻的消費者往往受騙上當的機會比常人多出幾倍。所以﹐選擇貸款專員的時候﹐千萬不要光被報價蒙蔽了你﹐還要更仔細考慮他/她的聲譽和可靠程度。