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掏粪工手记之三(转贴)

(2010-12-21 16:50:58) 下一个

今天有学生说发现臭虫。此前从未有,应该是她带进来的。赶紧买了杀虫剂,要她把所有铺盖拿去用热水洗。

回答大家的问题:

关于LLC,有易懂照着做的书。要注意各个州的细节不同。

我大部分的房产都是现金买的。新建LLC是不可能贷出款的。而且这些房子本身就很便宜,贷款还要花一大笔CLOSINGFEE. 也尝试过CASHOUT,但银行肯贷的数额太低。

PRIVATELOAN 是在我本人和LLC之间的。照样有现成的文本可以填。只要贷款的期限足够长,首付足够低(这都是完全合法地在贷方和借方间决定的),LLC就永远没有什么equity。假如发生法律纠纷房子被收,有PRIVATELOAN在优先,其他只能是secondLIEN--这个,你的,民白?所以并不是finance的手段。

铅的问题各地不同。我们这里所有出租房是要求通过检验的。当然您如果愿意花一笔小钱,找某些检验员去做,问题就可以解决啦(完全合法)。

关于有人质疑为什么要辛辛苦苦掏大粪还要乐在其中,这个我必须坦白,假如每年到了年底不分他百八十万的就算不上过年,咱也不会想到干这个。我们大部分人说起来都是读了书有一门专长,想做自己喜欢的事。但是大家举举手,有多少人真正认为自己现在还是在干有意思的事,而且能干到退休?人应当有勇气改变自己的生活轨迹而不要等到途穷末路。做出租是我看得到的我做得来的事,我不认为很下贱或不上档次。至于其中的辛苦,确实是大部分人不愿承受的(明摆的例子,我的亲朋都知道我有很好的收益,但没人加入进来,请也不来)。但是你要是经受得住考验,成功的日子就在前面。今天的掏大粪,是为了将来的不必去掏大粪。成就一番事业哪有不经过一番磨难的。假如别人告诉你另外的故事,那都是骗你的。

喝口水接着写。

认真做一件事,要做好,比别人好,就必须搞清楚您的竞争对手是谁,您有哪些优势,应该去夺取哪些优势。

我们已经讨论过了顾客的市场(见前贴)。现在来分析市场上的竞争对手。

在我关心的这个市场里,SFH和2-4单元占绝大多数(>90%). 房主以本地零散小地主为主,在外地主由PM管理的可能有20%30%。当地大中地主可能有10%或略少。房地产的从业人员,由于门槛低,整体素质不高。消费者投诉服务行业的前十名,大部分与房产有关(卖旧车的还轮不上)。分散,缺乏资金,精力,管理能力,这是大多数小地主的特征o 比如典型的业余地主房产家产一笔账,收了钱就花了,该修理的时候不修小事拖成大事。这里的大地主中,不乏经过两三代人积累的家族拥有成百以上单元,以及积累的经验和人脉。这显然不是我们短期能赶上的。

但是我们可以有一个优势(仍然取决于怎样做来把它化作现实的优势),就是对现代信息的掌握。

(待续)

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