房价和股价-投资中国系列之三

开发商的房价和股价-投资中国系列之三
by Bayfamily

大家都知道买卖房子是件很麻烦的事情，从准备资金到看房，到出手，没有几个月完成不了。买卖双方都会参照以前的成交价格做小幅调整。所以房地产市场价格变化比股票市场的价格要sticky. 就是比较粘，有很强的滞后性。今天股票大跌，总不能把上个星期上市的房子挂牌价格全改了吧。

股票的价格对信息的反应是立竿见影的。而房子不同，这就为手脚勤快的人提供了机会。

美国经济不好，大家都想着把钱转到中国。中国的房市如何呢？到底是投资中国房市还是股市。先看一个数据。

对于房地产公司，大家通常用Net ASSET VALUE来衡量一个公司的价值。 Net ASSET VALUE是怎么回事呢？

好比我今天开了家房地产公司。找银行贷款，花了一百万在啪啦啊头买了块地。房子造价50万。按照现在市场价格，建成后出售价格为200万。未来的售价减去成本，就是NAV，你这个公司的NAV就是50万。当然还要算上现金的时间折扣。 NAV基本上就是你公司未来能挣的钱，折算到今天的钱。

如果不考虑公司的业绩增长，如果假设公司把手上的项目全部做完据关门的话，公司现在的股票价格应该正好等于NAV。如果不等于的话，你拿房地产价格指数和公司的股价玩对冲，就可以获利了。

当然中国上市公司没法玩对冲。一年前，中国股市狂热的时候，地产公司的股价和NAV比例，达到一个不可思议的地步。万科曾经一度高达10倍。不知道那时候投资人怎么想的，难道万科还能在增长10倍。

那么今天这些公司的NAV是多少呢？我手上的数据显示， NAV比例最高的还是万科。万科的NAV为0.7。就是说，假设万科把手上的项目作完了，立刻倒闭。万科的品牌一分钱也不值，那么比起买万科能挣到的钱，你也有70%的折扣。

就这样，万科的NAV比例还是中国房地产里面最高的。其他所有的NAV都在0。7以下，有的甚至只有0.2，包括前一阵子上市未果的恒大地产.

好了，现在是不是买中国房子的时候，就一目了然了。房地产公司的平均毛盈利率在60%左右。如果一个房子卖一万元一平米，公司的毛利润为6千元。如果NAV的比例是0.5，那么在股票市场上，大家对房价的预期是

4000+0.5（6000） = 7000。

就是说股市反映房价会在未来打个七五折。如果NAV是0.2，那么大家对这个公司项目未来的房价预期是
4000+0.2（5000） = 5000

可为什么现在在中国的房产市场为什么看不见这么的大的折扣呢？因为房产交易是件很Sticky的事情。涨也好，跌也好，需要一个过程。房地产商不敢降价，硬挺着。市面上还有人要结婚，有刚需。

但是房产投资人人可以用股市上的数据做一个风雨表，预测一下未来的房价走势。

所有跟贴: