勤快人理财法

勤快人理财法
by BayFamily

上次写了个懒人理财妙法。名字没起好，错在“妙”字上。 一叫“妙法”，就有了妖法的嫌疑。你看，宝玉、黛玉都是好玉，这个妙玉就心术不正，不怎么妙了。 所以这回叫理财法。因为是针对勤快人的，纯粹是个苯办法，毫无妙处可言。

我的理财法，不适合各位热爱401K的同志。 请作如下逻辑分析，来判断是否需要接着看下去。

a = 我不是个高度自律的人; b =我年事已高; c=我热爱本职工作；d= 我打算坚守岗位到60岁，最好能再发点余热；e= 我是个懒人，

如果 a, b, c, d, e, 符合一条，看了也没用。就像当年文革时上大学，地、富、反、坏、右，一票否决，没戏了。因为快速积累财富对你毫无意义。下面的程序完全是废Code. 运算多了，不担加大大脑CPU的负担，还容易造成memory leakage.  当然了，要是为了扔砖头锻炼身体，或是投手榴弹保卫祖国，还可以接着看。

 勤快人的法子在理想条件下，是10年达到finanical free，20年资产达到年工资的一百倍。听起来够吓人的吧！

爱因斯坦的相对论够吓人的。完美的理论来自于一个简单的假设：“光速在真空中不变”。我的勤快人笨办法也只有一个简单的假设，“每年找到一个even cash flow的房子，房价有8%的年增长." 不要忙着对假设下结论，听我讲完。 实在受不了这个假设，可以Goto End.

好了，鉴于你是个勤快人，光在这看我的唾沫星子是不行的。拿出你的笔和纸来，或者打开你的Excel, 算算在这个假设下，会发生什么样的后果。

首先，每年存30%的收入。

第一年，用存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第一个房子，出租。
第二年，用在存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第二个房子，出租。
第三年，用在存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第三个房子，出租。
第四年，把第一个房子的equity借出来，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第四个房子，出租。
第五年，把第二个房子的equity借出来，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第五个房子，出租。
第六年，把第三个房子的equity借出来，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第六个房子，出租。
第七年，把第一个、第四个房子的equity借出，加上新存下来的30%的收入，付20% 的首付，买第七个房子，出租。

第八年，停止。除非你一辈子相当勤快人。 要想过上好日子，的明白为什么要赚钱。当房东很累，要想过上好日子，必须学会从勤快人，变成懒人。 要是只想finanical freedom, 第八年，第九年，安心守着房子过日子。 第十年开始卖出，因为你的passive income 已经超过你的工资收入了。要是为了一千万，需要一路滚雪球玩下去。二十年以后，你会有一千万

附件上是10万年收入的参考答案。总共有三个表，要对着看。表的内容我就不解释了，勤快人吗，自己算算，再对着看看、好好想想就明白了。

数字是否精确的决定意义并不大，懒人理财法是power of compounding。勤快人理财法是leverage加上power of compouding. 懒人财富是指数成长，勤快人是爆炸性成长。

好了，下面再谈我的假设。

很多人看见这个假设，马上会跳起来说你bayfamily是做梦，上哪找这样的好事。 我承认，这样的好事难找。勤快人吗，应该通晓全球经济变化。要拿出湖兄的精神，到处找项目。凭良心说说，这样的好事并不是mission impossible.  弯曲过去25年平均房价涨幅为7.8%。只要你不是特别倒霉，买的全是大泡泡，达到平均水平就够了。或者用dollar average 的办法，逐年买进。中国过去10年里，年涨幅也超过8%。 勤快人吗，通晓全球经济，追踪热点地带，努力找，是可以的。

住在中西部的朋友，实在找不到8%，也可以按5%的增幅，中西部也不需要20%的down payment, 来实现even cash flow. 有更大的Leverage，财富的成才更是惊人的。看看石头就知道了。

马上有人会问，弯曲没有正cash flow 的项目，这我也承认。现在是没有了。但过去有，通常是买了房子第三年的样子可以有positive cash flow. 我的计算是为了简便起见，如同热力学的卡诺循环，是热力学第二定律下的极限。 没有正的cash flow, 开始的时候，你的多帖些现金。会对增长有些影响，但不大。有耐心的人可以自己算算。其实，找不到cash positve的也不要紧，只要缺口不是太大，30%的存款里，拿出10%来喂鳄鱼嘴，20%来投资，财富也能爆炸着增长。

有人说，每月存30%的收入太难，相当于50% 的税后收入。不买401K, 不住大房子，存30% 不难。实在还想不明白，干脆自己租房子住算了。房子是用来投资的，不是用来住的。切记，切记！

工作收入可以不高，但一定要稳定。稳定的10万元年收入，比不稳定的12万元年收入要好的多。有了稳定的家庭的收入，才可以有的大的leverage. 第七年以后，可以不用再往里面帖现金了。 再也不用存30%的收入。 第八年，就可以过上好日子了。

还有就是房子的管理问题。7个房子，哪里管的过来？ 勤快人吗，多跑跑吧。 要想自己不累，找到一个好地方，买同一个小区的房子。 别天女散花的买的到处都是。

如果猛地一看，懒人要16年退休。勤快人也得十年退休，好像划不来。干脆当懒人算了。 其实不然，勤快人的办法增长速度很快，懒人是指数成长，勤快人是爆炸性成长。 两者在一开始差别不大，到第四年以后，就大大地不同了。 懒人的办法很难达到一千万，勤快人一路忙下去的话，十五到二十年左右可以达到一千万。懒人得一直存钱。勤快人后来完全是用别人的钱。

风险是个问题，这个玩法一点也不新鲜。爆炸性增长吗，和董存瑞扛炸药包一样，风险当然是大大的。 一路成功的例子很多，但不少大富豪也玩的倾家荡产。如果掌握的好的话， 风险并没有想象的可怕。特别是一步一个脚印、逐年买进的话。

最后加一句，钞票永远少一张，房子永远少一间。长年当勤快人对身心健康大大地不利。各位别忘了急流勇退，在适当的时候，由勤快人变懒人，享用人生。

End

附件：in 10K US dolloar.

Yearly balance Sheet:
Year	Annual salary	Annual saving	New Asset Value	Total Asset value	Total loan	Equity
1	10.0	3.0	15.0	15.0	12.0	3.0
2	10.4	3.1	15.6	31.8	24.5	7.3
3	10.8	3.2	16.2	50.5	37.4	13.1
4	11.2	3.4	35.7	90.3	69.9	20.4
5	11.7	3.5	37.8	135.3	104.2	31.1
6	12.2	3.6	39.3	185.4	139.8	45.6
7	12.7	3.8	89.9	290.1	225.9	64.2
8	13.2	3.9	19.7	313.4	225.9	87.4
9	13.7	4.1	20.5	338.4	225.9	112.5
10	14.2	4.3	21.3	365.5	225.9	139.6
Asset Value:
	House 1	House 2	House 3	House 4	House 5	House 6	House 7	Total Asset
Year
1	15.0							15.0
2	16.2	15.6						31.8
3	17.5	16.8	16.2					50.5
4	18.9	18.2	17.5	35.7				90.3
5	20.4	19.7	18.9	38.6	37.8			135.3
6	22.0	21.2	20.4	41.6	40.8	39.3		185.4
7	23.8	22.9	22.0	45.0	44.1	42.4	89.9	290.1
8	25.7	24.8	23.8	48.6	47.6	45.8	97.1	313.4
9	27.8	26.7	25.7	52.5	51.4	49.5	104.8	338.4
10	30.0	28.9	27.8	56.7	55.5	53.4	113.2	365.5
Loan and Equity
	House 1	House 2	House 3	House 4	House 5	House 6	House 7	Total Loan	Total Equity
Year
1	12.0							12.0	3.0
2	12.0	12.5						24.5	7.3
3	12.0	12.5	13.0					37.4	13.1
4	15.9	12.5	13.0	28.6				69.9	20.4
5	15.9	16.5	13.0	28.6	30.2			104.2	31.1
6	15.9	16.5	17.2	28.6	30.2	31.4		139.8	45.6
7	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	64.2
8	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	87.4
9	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	112.5
10	20.8	16.5	17.2	37.8	30.2	31.4	71.9	225.9	139.6

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• ddd -表情符号- ♀   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 好好好，特别喜欢家最后的结论。还加一条：平时也别忘了炒股， -pediatrician2- ♂   (248 bytes) (156 reads) 7/7/07  • 股势捞大钱很难 -表情符号- ♀   (50 bytes) (90 reads) 7/7/07  • 很难，可是可能性也不很小。哈哈哈。 -pediatrician2- ♂   (209 bytes) (126 reads) 7/7/07  • 股市是刺激 -表情符号- ♀   (178 bytes) (132 reads) 7/7/07  • 有过那次EXPERIENCE就成熟了。感谢那次。我是赶上了。 -pediatrician2- ♂   (40 bytes) (124 reads) 7/7/07  • 唉，那次俺是玩掉了一百万、、、 -小小石头- ♂   (0 bytes) (19 reads) 7/7/07  • 那时能再德州买多少耗子啊？ -小小石头- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • ５０个没问题 -表情符号- ♀   (22 bytes) (22 reads) 7/7/07  • ５０个没问题?...55555.... -小小石头- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 同惜 -cultuslake- ♂   (0 bytes) (4 reads) 7/7/07  • 那时不懂啥叫风险。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (4 reads) 7/7/07  • 俺是惜俺自己呢。：）） -cultuslake- ♂   (100 bytes) (73 reads) 7/7/07  • 嗯，俺也想听。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • 估计他生俺气了， -cultuslake- ♂   (58 bytes) (43 reads) 7/7/07  • 不会滴。他应该不在线上。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • 呵呵，你以为我是谁啊？ -U6D3- ♂   (462 bytes) (62 reads) 7/7/07  • 谢U6不计较。 -cultuslake- ♂   (81 bytes) (17 reads) 7/7/07  • 同悲 -jy101- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 股市可以做空，也是很厉害的，另外可以做大额的， -shn888- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • DDD! 第一把交椅。 -cultuslake- ♂   (18 bytes) (27 reads) 7/7/07  • 唉，还是没抢到。 -cultuslake- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 是啊，想当勤快人吗。劳苦命啊！ -BayFamily- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 跟MIAT42 sequential investment 差不多。 -pediatrician2- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • 这个玩法一点也不新鲜 -表情符号- ♀   (207 bytes) (153 reads) 7/7/07  • Hehe, very cool points. -U6D3- ♂   (388 bytes) (150 reads) 7/7/07  • U兄给介绍一下投资经验吧。 -cultuslake- ♂   (46 bytes) (63 reads) 7/7/07  • 最大的经验就是不能放弃，应该从失败中学习到什么。 -U6D3- ♂   (419 bytes) (100 reads) 7/7/07  • 顶！这是真经呀。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 呵呵，好话都你给说了，真的好同志。 -U6D3- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • ...~_~... -小小石头- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • DDD! 就像RE不能卖好的，专门卖坏的 -cultuslake- ♂   (32 bytes) (15 reads) 7/7/07  • 呵呵，老兄和我咬文嚼字 -BayFamily- ♂   (81 bytes) (8 reads) 7/7/07  • in Bayarea, average appreciate rate -BayFamily- ♂   (26 bytes) (5 reads) 7/7/07  • 顶！一天不看阿贝的东东感觉就退步了。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (4 reads) 7/7/07  • Ding! -twice10y-   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 谢阿贝新作！仔细研究一下再回来讨教 -抛玉引砖- ♂   (48 bytes) (36 reads) 7/7/07  • 有点泄气，你的abcde条件，我坚守到d可惜晚节不保，被 -抛玉引砖- ♂   (428 bytes) (44 reads) 7/7/07  • 就是呀，勤快人难当啊。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 太难太难，光勤快没有用，脑袋还要特别好使，天文地理 -抛玉引砖- ♂   (54 bytes) (8 reads) 7/7/07  • 没错，还是当懒人吧。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 看来赚不了一千万了，那就目标定在八百万吧 -抛玉引砖- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 我是没看明白，挣10W咋能贷到那么多的款呢？ -hc29- ♀   (0 bytes) (5 reads) 7/7/07  • 呵呵呵、、、阿贝东东哪能这么快就明白。 -小小石头- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • 请你帮着解释解释，thanks! -hc29- ♀   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 分批贷款，有租金。 -bayfamily- ♂   (34 bytes) (13 reads) 7/7/07  • If the assumption is -FaCai168- ♂   (0 bytes) (8 reads) 7/7/07  • 每年找到一个even cash flow的房子，房价有8%的年增长. It's too har -FaCai168- ♂   (129 bytes) (51 reads) 7/7/07  • The latter (stock) one is easier than the first (house) one for -FaCai168- ♂   (0 bytes) (3 reads) 7/7/07  • many people. -FaCai168- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07  • 排除小概率（坏）事件的发生，暴富是必然的。 -FaCai168- ♂   (367 bytes) (36 reads) 7/7/07  • find the stock give u consistent return is way more difficult. -bayfamily- ♂   (0 bytes) (7 reads) 7/7/07  • nod nod..hhhh风险和回报成比例，难易和回报成比例。 -FaCai168- ♂   (31 bytes) (6 reads) 7/7/07  • but it's easier than you thought if you combined with option -FaCai168- ♂   (37 bytes) (7 reads) 7/7/07  • 股票难啊，我是知难而退。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • I don't understand: 1: How much loan you can get -xiaofong- ♀   (232 bytes) (13 reads) 7/7/07  • 第四年起，把equity取出来，加大贷款 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 阿贝，这回是不是附加条件太多了？:) -*天马行空独来独往*-   (0 bytes) (4 reads) 7/7/07  • 勤快人吗，当然条件不一样。 -BayFamily- ♂   (63 bytes) (6 reads) 7/7/07  • 回复：勤快人理财法 -翦- ♂   (93 bytes) (42 reads) 7/7/07  • 十年后转成懒人理财法 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 所以10年后还是没有Financial Freedom :-) -翦- ♂   (0 bytes) (2 reads) 7/7/07  • 有freedom, 参见懒人法第十六年。 -BayFamily- ♂   (0 bytes) (1 reads) 7/7/07

[iamhereforfun]

if an idiot follow this theory and start it from year 2006, within 5 years he/she will become bankrupcy...

[nice2cu]

写的很好. 我有个问题想请叫:15.9　是怎么得来的？in 4th year,house1 value is 18.9. and if we refinance to get cash out, 18.9*80%=15.12. Where the 15.9 coming from? Thanks.

[nice2cu]

写的很好. 我有个问题想请叫:15.9　是怎么得来的？in 4th year,house1 value is 18.9. and if we refinance to get cash out, 18.9*80%=15.12. Where the 15.9 coming from? Thanks.