中国楼市回暖，地王重出江湖

随着“金九银十”的来临，全国主要楼市成交明显回暖，而开发商拿地热情也水涨船高。



　　中评社北京9月10日电／近期楼市回暖，土地市场也似乎扬眉吐气，不仅各地成交保持上扬，久违的“地王”也重回市场。在调控政策下，开发商拿地似乎仍“不差钱”。专家表示，目前土地市场成交指数在部分地区很火热，只要政策没有松动，短期内不会大面积“发高烧”。

　　十大城市8月卖地219亿

　　广州日报报道，随着“金九银十”的来临，全国主要楼市成交明显回暖，而开发商拿地热情也水涨船高。统计显示，北京上海广州等十大重点城市8月份土地成交219亿元，连续两个月走高。市场专家表示，楼市回暖趋势加速，土地成交活跃也意味着开发商对未来楼市信心增强。

　　中国指数研究院的最新数据显示，北京、上海、广州、深圳等十大重点城市土地市场明显升温，累计成交宗数为268起，成交面积1222万平方米，卖地款达219.32亿元，环比上升5亿左右。

　　久违的“地王”再度现身。九龙仓（0004.HK）旗下的卓光控股有限公司前日以48.48亿元拿下上海黄浦江沿岸E18地块（9－3）地块，楼面地价达35490元／平方米，成为上海新一任纯住宅地块单价新科“地王”。

　　另据中国指数研究院的监测，8月份，20家重点房地产企业新增土地储备面积达867.39万平方米，环比上涨约16.52%。其中万科在8月拿地速度猛增，新增十块土地储备以及代建4个保障房项目，不包括保障房项目就已扩张土地面积390万平方米。

　　业内人士分析，土地市场快速升温来自开发商对于市场回暖后的心态变化。上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，“房市回暖，地市当然也会随之复苏了。”　

　　市场透视　开发商何以拿地“不差钱”？

　　楼市调控政策实施以来，多数融资渠道被封。但土地市场近期表现火热，开发商又为何不差钱？

　　首先，国企背景、实力雄厚。据最近统计，房地产调控政策出台后，京沪穗深等一线城市成交总价前十名的地块中，多数被国企或者央企收入囊中。如从金地集团口中吐出的广州番禺旧“地王”也加价出让，最终越秀城建以23.8亿元的总价获得，再次刷新番禺地价，比金地2007年的拿地总价高出7.9亿元。

　　其次，销售资金回笼加快，增加开发商的资金支配能力。三季度以来，市场销售“淡季不淡”，成交连续两个月大幅上涨，万科8月的销售额超过百亿，创下国内房企销售新纪录。恒大地产凭借广大二、三线市场的支持，8月销售也超过44亿元。另外，保利、富力、碧桂园等都取得不错的销售业绩。“8月份销售回款，使得我们手中可以支配的资金陡然增加，作为开发商，有了钱自然就是拿地，扩大再生产。”一家开发商负责人对本报记者表示。

　　另外，虽然银行一直在强调收紧房地产信贷，但主要收紧的是购房者贷款，对开发商的贷款依然很“慷慨”。如建设银行上半年发放3786.11亿元房地产开发企业贷款，比去年同期增加228.73亿元。交通银行上半年房地产企业贷款达到1567.2亿元，比去年同期净增长388.03亿元，增幅达到33%。

　　走势预判　土地市场暂难集体“高烧”

　　不过，记者采访的多数专家认为，无论是楼市，还是土地市场，只要调控政策没有明显松动，“即使部分地区或者部分地块很突出，但整体市场不会立马好转。”

　　寒桐投资总经理韩世同告诉记者，“虽然楼市成交有所回升，但整体还是低迷的，连续出现地王不正常，部分地区可能存在人为托市。”开发商一般不会因为一两月的销售好转就改变运营策略，只要政策没有松动，开发商不会轻易涌向土地市场。

　　杨红旭表示，国内的土地市场未来还将以稳定为主，“在政策重压缓解之前，只能算是恢复性反弹，难以大幅反弹，整体上并无大的起色。”

　　合富置业首席分析师龙斌在接受记者采访时也指出，未来市场还谈不上“火”，应该是逐渐恢复到正常状态。“土地市场还是比较理性的，对于好的地块，竞争比较激烈，而资源地段一般的地块，开发商竞投谨慎。大开发企业拿地大多数还是以地段价值和目前市场为参照的；中小企业由于实力差距，拿地比较难，土地市场也反映出市场竞争向大型开发企业倾斜的格局。”他还认为，虽然四季度土地供应量会增加，但多数城市很难完成年初定下的供应目标。

　　高层声音

　　央行行长周小川：可适当管理利差　调动银行积极性

　　中国人民银行行长周小川9月9日在“牛津中国财经论坛”发表午餐演讲时指出，央行需要对金融机构提供激励机制，具体工具方面，仅用政策性利率可能不够，适当管理利差有利于调动银行服务实体经济的积极性。

　　金融危机初期，为刺激经济，美国、日本等发达国家降至零利率，现在很多人批评金融机构在经济复苏中发挥的作用不够。周小川表示，如果降至零利率，商业银行的储蓄成本为零，是否会导致银行没有发放贷款的压力，“零利率可能导致银行对实体经济的服务减弱”。

　　周小川认为，央行在激励机制中需要多做一些事情，可做的有，例如银行贷款利率设定下限，但大企业发行企业债的利率没下限，由此可以鼓励发展直接融资，调节直接融资和间接融资的比例。

　　绿地集团25.8亿元竞得北京大望京村3号地

　　人民网－房产频道消息，9月9日，据北京土地整理储备中心显示，上海绿地集团于8日摘得北京朝阳区崔各庄乡大望京村3号地块，成交价25.8亿元。

　　该地块于9月3日招标出让，招标底价24.502亿元，有3家企业投标，上海绿地25.8445亿元报价最高，折合楼面价7696元／平方米；上海瀛通报价25.353亿元；北京建工报价22亿元未及底价。

　　该地块于3日招标，只有3家企业投标，现场公布招标底价24.502亿元，上海绿地报价最高，为25.8445亿元，折合楼面价7696元／平方米。上海瀛通报价25.353亿元，北京建工报价22亿元未及底价。据悉，该地块曾在今年3月17日推出，但当天因投标单位未达法定数量而遭遇流标。

　　此前在9月7日，绿地集团曾以3.26亿的成交价格获得上海城桥31号商务办公楼基地地块。

　　万科与住总联合体12.8亿元拿回龙观地块

　　京华时报报道，昨天，经过综合评标，上海绿地、万科和住总联合体分别成为“朝阳区崔各庄大望京3号商业用地”和“回龙观1818－28居住用地”的最终买家。其中，“大望京3号商业用地”总价为25.8亿元，创楼市新政出台后地块总价最高纪录及2010年以来商业地块最高成交总价纪录。

　　大望京地块成交价创两项纪录

　　9月3日，上海绿地、上海瀛通及建工集团3家企业参与“大望京3号商业用地”投标。该地底价为24.5020亿元，最终只有上海绿地和上海瀛通报价略高于底价，分别为25.8445亿元和25.3530亿元。昨天，该宗地综合评标结果结束，上海绿地购得该地。经计算，折合楼面价约7700元／平米，创楼市新政后总价最高纪录及2010年以来商业地块最高成交总价纪录。

　　“链家地产”首席分析师张月认为，尽管该地块摘得双料冠军，但此地块的楼面价与新政前同类地块相比依然较低。与新政前周边区域成交的最高单价相比低约68%，土地市场仍处于平稳态势。

　　回龙观地块夺标者非出价最高

　　9月3日招标出让的回龙观居住用地吸引了多家知名房企，最终北京万科与北京住总房地产开发有限公司联合体以12.8亿元的价格购得该地块，折合楼面价约为6633元／平米，其报价并非最高，如华远报价最高达13.6亿元，中国建筑与中建国际联合体报价13.3亿元。

　　张月说，算上建安成本，该地块开盘价格只要达到1.5万元／平米，开发商就能获得可观收益。目前回龙观区域二手商品房均价在1.8万至2万元／平米之间。据了解，去年万科曾在长阳购得住宅土地，今年该地块楼盘两次预售，价格均比预期有所降低，市场反应则出现日光盘现象。对此，很多购房人表示，价格下调和万科的实力是他们最看重的。

　　九龙仓48亿夺上海浦东地王

　　时隔5个月，面粉再度贵过面包。

　　每日经济新闻报道，9月8日，香港九龙仓旗下的卓光控股有限公司，一举夺下上海黄浦江沿岸E18地块　（9－3）。地块总价48.28亿元，折合楼板价35490元／平方米，不仅总价高昂，还创下浦东住宅用地楼板价新高。

　　8月以来，重点城市住宅成交量开始大幅回升，总体增幅在三成左右。土地市场也一反之前的理性态势，各地“地王”频现。对此，业内人士表示，更严厉的二次调控政策或将出台。各地连出“地王”

　　8日上海拍出的黄浦江沿岸E18地块，起始价格为34.16亿元，起始楼板价高达2.5万元／平方米。该地块不仅拥有江景资源，还受上海世博辐射，竞拍之前就有消息称，包括九龙仓、新鸿基、绿地等在内的五大房企都对该地“志在必得”，网上报价一度达到35.3746亿元。

　　美联物业上海副总经理丁伟表示，九龙仓所购得的黄浦江沿岸E18地块，25113元／平方米的楼板价，就已经比周边二手房价格要高了。

　　不仅是上海，近来，各地的土地拍卖中接连诞生新“地王”。

　　8月31日，广州城建以楼面价7282元／平方米取得番禺中心南区4－2地块，刷新番禺“地王”纪录。同一日，万达购得武汉东湖中央商务区核心地段的两幅商住用地。地块47公顷，总价达76亿元，一举超越华侨城在2009年底所创下的43亿元的武汉总价地王。

　　两天后，上海合生竞得上海松江板块广富林2－5号地块，楼面价为16488元／平方米，刷新松江地区地王纪录。

　　数据显示，房地产调控近5个月以来，全国的土地价格并没有出现大规模的调整。在大部分中小城市，虽然一些非热门地块以底价成交，但热门地块依然表现抢手。

　　引来二次调控？

　　近期住宅市场的成交回暖及销售回款的增加已令开发商资金状况有所好转。以万科、富力两家标杆房企分析，8月份销售额较去年同期分别增加了149%和45%。其中万科单月销售额过百亿元，更是刷新了国内房企单月销售纪录。

　　此外，9月5日保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》，在融资方面对房企也是利好。

　　“预计后续土地将维持放量供应，优质地块仍将受到各家开发商争夺，不排除后续还会有更多的地王诞生。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示。

　　而丁伟认为，“短期内楼市成交或将大幅度复苏，房价上涨压力加剧。届时出现的楼市量价齐升局面，将是对政府调控的一种挑战。市场谣传多时的二次调控或将成真。”