现实版“空手套白狼”地产投资术--香港篇--ZT

上篇《美国篇》说过一个美国年轻人的故事，今天把物理距离拉近点，说说香港过去的故事。
1994年，很偶然的机会让我认识了一个当时在广州开高档酒楼的香港老板，下面简称X吧。
X很早以前从大陆移民香港，在香港奋斗10数年，据说从社会最底层通过自己努力（及娶了个富家小姐）成为社会精英，同时积累了不少财富。
当时他回广州投资餐饮业，该高档酒楼在广州数一数二，是所有房地产业老板最高规格宴客的首选场所。
这场所让他非常轻易地认识很多有权有势的人，可他志不在广州。
1994年，中国正在和英国谈判有关香港回归的问题，香港社会当时人心惶惶，不少人卖掉家产移居外国，所以楼价大受影响。
与别人不同，X同学当时非常兴奋，他说香港经济一定会好的，香港楼价一定猛涨，因为中国政府接收香港，为稳定人心一定会把经济做繁荣了，这关乎中华民族的面子问题。
而且大家都是按揭买楼炒楼，如果楼价下跌，吃最大苦头的将是香港的银行，中国政府一定不会坐视不理的。
十多年过去，我仍记得他当初讲这番话时候的激动样子，可能就和传说中李嘉诚当初买地时候人弃我取那种壮志情怀差不多吧。
于是那几年他很积极地收罗物业，香港楼市随着97回归的逼近果然连创新高，俺不由得佩服他当初的眼光。
那时候香港楼市股市猛涨，可市民怨声载道，大家埋怨低收入的家庭永远存不够首期款，房价上升得太快了。
一边是很多人买不起，一边是很多普通人拥有几套甚至十几套的房子。
当时的香港还没有走到美国今天的“零头款”地步，游戏是这样玩的：

1. 假设一套100万的房子，30年按揭，首付30%，即30万，存钱或甚至借钱30万，于是你就成为业主了；
2. 房价上升飞快，可能不用1年时间，房价上升50%，即市面价150万，比原价高50万，于是你账面利润40多万（要扣除每个月的供房款）；
3. 游戏关键就在这个增值部分，普通人家只想着一辈子这房子就是永久的家了，在里面装修、搞东搞西，也没有想过卖，所以市场价格如何变动都不关自己事情；
4. 但这房子在炒家（不对，应该叫投资者）眼里就不同了，它不是一个“家”，而是一个能不断价格上涨的东西，所以作为投资者，价格上涨了，第一时间是把这个上涨利润部分先套出来，方法如何呢？
5. 房子增值部分叫“房屋净值”（Home equity），香港和美国的银行都提供“房屋净值贷款”（Home Equity Loan），比如上面那个例子本来买这房子时候房价是100万，你借的按揭部分是70万，当房屋市场价上升到150万的时候，就算不卖出，房主也可以把这房屋拿去银行，经银行评估后把增值部分用“房屋净值贷款”的名义重新贷出来；
6. 假设这50万的增值扣除各种杂费后银行最终贷给你40万；
7. 有了这40万，假设留下10万作为流动资金及付这40万每个月的本利，甚至还可以挪用来供第一套房子的每月供房款；
8. 这40万里面剩下那30万，就可以作为首期再去买另外一套100万的房子；
9. 买了第1套，就能买第2套，如此循环不息越买越有钱，很容易手头上就能拥有几套、十几套房子，由于大家都那样做，香港地少人多，而大家都学会了这个“炒房致富”的游戏，导致房屋购买力旺盛，房价一直飙升，手头上越多房子越富有，每个月房价仍然不断上涨，随随便便一套三居室都超过千万价值，那时候在香港做个身家过亿的“普通人”也不是十分困难的事情。

90年代末期，所有香港人都拼命想法买第一套房子，俗称“上车”，当时在位的第一界特首董建华先生忧港忧民，上任后第一时间承诺政府建造8.5万套公房让普通市民尤其是首次置业者能有机会买到房子，怎料1998年这个“八万五”建屋计划宣布没多久，由于受外围资金撤退影响，香港股市狂泻，香港经济大受打击，再次引用一下当时的大盘权重明星股之一中国移动的走势可以感受到那种压力：

回过来说说这篇的主角X同学，香港经济走下坡路时候我已没和他联系，只是从网上看到过法院裁决书，关于他公司和广东某银行的纠纷，他位于广州的酒楼借了银行钱逾期不还，于是1997年双方协商把位于香港的某某物业冲抵所剩欠款，后来银行不愿意承认这个冲帐行为（俺猜因为后来香港房价大跌超过三份二），所以双方打官司。
幸运的是今天他仍做着他的酒楼老板，不知道他1997年有没有结清手上全部物业高位出逃。
可是有不少人却没有那么幸运，例如当年全城瞩目外号“神通辉”的罗兆辉，从一个小小的地产经纪，通过巴结城中富豪联手投资香港物业，然后做到上市公司主席，据说最高峰时候身家超过10亿，后来楼市股市齐跌，他在破产边缘，于是在私家游艇上烧炭自杀，却未遂，变得疯疯癫癫几乎天天上香港报刊娱乐版。
很多普通人也在这次香港地产低潮中受累，别以为买个永久的家，楼价涨跌无所谓，这里摘录一段凤凰卫视主持人闾丘露薇的文字：

“我是在1999年买的房子，因为亚洲金融风暴的关系，当时香港的房地产价格从1997年的高峰已经下跌了差不多四成，听从特区政府的话，因为大大小小的官员出来说，楼价已经到了谷底，小市民可以置业了。”
“签完买卖合约，觉得自己的抉择应该算是英明，因为卖方亏了差不多一百万，把这套不到五百平方英尺的房子，用二百万港币的价钱卖给了我。我觉得自己好像赚了不少。”
“ 因为当时属于高利息时代，每个月还银行的贷款差不多要二万港元，而且还要二十年的时间。从这一天开始，我不是为自己，而是为银行来打工了。”
“只是楼价并没有像政府希望的那样到了谷底，不到四年的时间，我的房子已经跌到一百万出头，于是我成了香港众多的负资产一族当中的一员。”

买房子和炒房子其实都一样的，不会因为你认为这些砖块是“家”还是“投资项目”而有所区别，通过这段香港历史，你学到什么？它和前面提的美国方法最大不同在哪里？
再想想这些方法能不能拿到中国来用呢？（未完待续......）

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