美国购房记：zt

美国购房记：90%的房子是二手房 不比新房便宜



本帖最后由 ccc8 于 2012-1-21 10:40


美国人也没有结婚一定要买房的观念，男的更没有结婚前一定要准备婚房的压力，女方对男方也没有有房有车的要求(这些婚恋观的差异，笔者以后有文章介绍)，大多数夫妻刚结婚时都是租房住，父母很少会帮助子女买房。 　　
1)决定留在新州 　　
从我2008年来到美国安顿下来不久，我们就开始将购房事宜提上日程。我还曾经很委婉地批评先生没有经济头脑，因为他过去十年为这个新州小镇上一室一厅的公寓付出的房租就将近20万美金，如果那时买个中等大小的独立式房子，每月贷款也就和房租差不多。他却非常的振振有词，理由是他一个人不需要那么大的房子，而且他也不知道他是否会一直呆在新州。后来接触到更多的美国人和美国社会，才逐渐认识到这确实是很普遍的。我们中国人大都一生在一个单位工作，而大多数美国人一生会在至少6个公司上班，也许还会跨越几个州--他以前就在康州工作的，所以很多人在20、30岁时根本还不知道最终会在那里安顿下来。 　　
美国人也没有结婚一定要买房的观念，男的更没有结婚前一定要准备婚房的压力，女方对男方也没有有房有车的要求(这些婚恋观的差异，笔者以后有文章介绍)，大多数夫妻刚结婚时都是租房住，父母很少会帮助子女买房，即使他们经济条件不错。等夫妻双方奋斗几年，略攒了些钱，大家才会考虑在哪里置房安顿下来。另外，大多数美国人也不太有投资、理财的概念，他们买房大都为自己居住，买房投资的那绝对是属于非常富有的人，不过这也部分因为在美国持有房屋的成本很高，比如地税是每年交，每年全国各地都有负担不起地税的人卖房。 　　

我们开始考虑将家安在哪里的问题。先生希望我们能居住在他的家乡纽约长岛，或者康州他父亲以及妹妹、弟弟居住的 小镇，他在新州的另外一个妹妹则希望我们住在他们镇上。但是如果到纽约长岛或者康州居住，他就必须要重新找工作---他现在新州上班。我比较向往康州，那里的自然环境比新州好很多，感觉那里也没有新州那么挤，到处都宽宽敞敞的，每户人家的房子也没有像新州挨得那么近，房子的价格也比新州要便宜些。我们那会儿经常上网看待销售的房子，其中一个在Bethel小镇(但是离纽约就比较远了)的房子我们都特别喜欢，150平米的样子(不含地下室和花园)，非常漂亮的花园，厨房也大，客厅外就是草坪和郁郁葱葱的树林，价格才35万美金。先生就开始考虑换工作了，也有几个猎头和他联系康州的工作，但是也许因为金融危机影响，这些职位薪水都没有他现在的高。我们后来也逐渐发现我们现在居住地方的好处----离国际机场开车只要20分钟，我回国或者我们去欧洲都很方便;我们离曼哈顿也只有45分钟的车程，以后万一在纽约上班，也很方便，于是我们渐渐决定就留在新州了。

　　2)确定买什么价位的房子，在哪个镇买房 　　
在美国买房和国内很大的不同是，这里90%的房子都是二手房，很多房子甚至有上百年的历史，价格还不一定比新房子便宜，美国人似乎没有“除旧迎新”的观念，在这里少有看到对略有几十年历史的房子大拆大建的情景。当然，如果你喜欢，你也可以买些地，自己建造你梦想的房子。这里的房子一般分为公寓--也叫康斗、连体式房子(Town House)---就像国内的连体别墅、独立式房子(House)----国人常称为别墅。公寓和连体式房子一般建于80、90年代或更后，因此户型，装修比较现代(这里的新房一般都带装修，甚至含浴室、厨房设备，不像国内交房时就是钢筋水泥块)，但是缺点是公寓没有自己的花园和地下室，而连体式房子虽然有花园和地下室，但是因为紧挨着邻居，缺乏私密空间，美国家庭夏天都爱室外烧烤，没有自己独立的花园，确实是一大弊端。 　　
确定了我们想买独立式房子后，接下来就得考虑在哪个地方置房了。即使是同一个州，哪怕是临近的镇，同样大小的房子也价格相差甚远。决定房价的几个原因和国内类似：位置---离纽约市中心的远近;学校教学质量;生活配套设施;交通，比如有否火车通往纽约;另外很重要的一点是该镇的安全度、声誉等， 比如在Short Hills, 买个100多平米(不超过150)的三房两厅的独立式房子至少要60万，而在附近Orange等，20万能买到更大的房子，即使它们离纽约距离大概相等。 　　

我们附近最好的镇(考虑以上因素,也估计属于整个新州最好的镇)有Short Hills， Millburn, Chatham, Madison等，但是就是这些镇价格也有较大的差异，Short Hills， Millburn估计同样的房子要比后两个镇贵10多万的样子，尤其是Short Hills，听说这里很多人是华尔街精英和公司CEO等，那里看上去普普通通的独立式房子都要百万美金以上。在声誉不好，居住人群多为中低收入的镇，20多万能买到很不错的房子。我们目前居住的镇也还不错，因为紧挨着Short Hills， Millburn,但是没有镇中心，地税很高，大约为房子评估价格的5.49%，每年交。美国的地税各州均不同，新州地税在整个美国是最高的，听说这届州长竞选地税问题就是双方激烈交战的焦点。各个郡各个镇地税又不同，例如在Madison，地税为2%的样子。 　　

Short Hills， Millburn确实太贵，我们初步确定在Chatham, Madison买房，就这样，每个听见我们要在这里买房的美国人都一致回应道，那里房子很贵的!我很喜欢Madison的一个原因是该镇有三所大学，万一我以后要回学校念学位，或者到学校找工作都很方便;而且我现在就在这个镇上班。 　
　
然后我们就得确定买什么价位的房子了，我们俩都不是节衣缩食想买大房子的人，而且我们坚决不会为了房子牺牲生活质量，况且我们就两个人，也没有要小孩的打算，不需要太大的房子，因此我们意见非常统一。也常看报道，有人家庭年收入才8万，要买60万的房子，即使省吃俭用的，后来也付不出贷款和地税，还理直气壮的要求政府帮助(美国很多政策就是间接地帮助了那些不付责任的人);又有人收入才5、6万美金，也买50、60万的房子，然后将地下室隔成几个小间，租给刚来美国的移民，他们没有偿还房贷的困难，但是常年有外人住在自己家，不知道会否感到不便。 　　

我上班时认识了个地产顾问，听说我们准备买房，他给了我名片，然后先生和他联系。他给我们推荐了买方经纪人(虽然买方经纪人代表买方的利益，但是并不从买方处赚取佣金，他们是和卖方经纪人按一定比例收取卖房人的佣金)和贷款经纪人----帮助你向多家银行或其它金融机构申请贷款并比较它们的细则以找到对你最有利的贷款。在正式贷款前，一般先要提供你的收入、信用(在美国信用分数非常的重要，其分数高低会直接影响到你贷款的利率)、银行存款、负债等各种资料，以申请预批准(Pre-approval),这样一是给你提供你能贷到多少款项的信息，也同时避免了你进入了购买程序却发现无法从银行贷到足额贷款的尴尬。 　　

还有一点非常不同的是，美国人很少有现金买房的，包括总统及各级官员，一是美国人习惯了贷款的消费方式，另外很重要的原因是贷款利息可以抵税，万一有什么金融危机之类的，政府总是会出台一些救助政策。在去前年的金融危机中，政府就出台了很多帮助物主的政策(不过一般都是帮助中低收入群体)，比如帮助符合条件的那些物主降低利率，甚至减少贷款总额和每月还款额度! 　　经历了次级贷款危机后，美国的金融机构在贷款上严格起来，以前可以0首付，3%首付(偶尔看中文报纸，有些金融机构仍然提供很宽松的贷款条件)，无收入证明等;现在正规的银行普遍要求20%左右。贷款额度是基本上根据你的收入而定(不知个人的负债是否对其也有影响)，先生提供了他所有的资料----因为我的收入低，而且他也不想让我对贷款负责，所以贷款只是基于他个人的收入。大约两周后，他告诉我们，我们已经得到了贷款的预批，金额为50多万美金，加上自己首付2成，即我们可以购买60多万-70多万的房子。他有个同事，和他职位一样，就在Chatham买了个78万美金的房子。但是我们俩都不想为了房子改变现在的生活方式，比如减少出国旅游，减少到餐厅用餐次数，更不想放弃我们喜欢的超市而到较便宜的超市买东西(美国不同超市同样的物品，价格相差很大，比如在Wholefood,一磅猪肉要12块，在一般超市4、5块，亚洲超市更便宜，一磅排骨才两块)，最后我们决定只买50万以下的，房子小一点也没有关系，反正就我们两个人。