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2019年以前和以后的中国房地产

(2009-11-12 19:58:32) 下一个

2019 年以前和以后的中国房地产

润涛阎

11-12-09

(一) 中国房地产的现状

改革 30 年,最大的变化还是城市化,而城市房地产的威猛扩展以及交通设备的改进是与城市化相适应的。

大家都感受到了房价成倍、十倍甚至百倍的增长。这主要是由于大量的农民工到城市里去建设城市,也就不得不住在城市,尤其是农村考上大学的学生毕业后留在城市而增加了城市住房的需求而导致房价威猛上涨的。当然原来城市里出生的人在住房条件上也有了天翻地覆的变化,那种 3 代人住一间房的状况很少了。也就是说,房价的暴涨是跟巨大的需求不可分开的。

改革开放前,中国的农村人口占八成左右,现在不考虑户口,按照居住人口计算,城市里的居民和农村里的居民各占一半。也就是说,过去的 30 年超过 3 亿农民住进了城市。但城市化的速度随着大学招生的扩大而增加。也就是说,现在每年从农村走向城市的人口要比过去 30 年的平均数高很多。

按照发达国家的标准,农民占总人口的比例要低于 3 比 7 。现在大约是13亿人口,也就是说,有大约6 . 5亿人口在城市居住。如果按照三七开的算法,还有至少2 . 5亿农村人口进入城市。估计这需要10的时间。也就是说,在2019年之前,城市的房价很难长时间暴跌。到底还能涨多少,首先取决于建房速度和城市化速度的比值。如果建房速度达不到城市化农村人口进入城市的需要,房价将会有上涨的空间。反之,如果建房速度超过了需求,即使城市化依然按部就班进行,房价也不会大涨了。

那么,我们就算一算这个基本数字。

1978年,城市居民人均住房面积6.7平方米。

1998年,城市居民人均住房面积18.7平方米。

从此以后,城市居民人均住房面积就增加缓慢了,2005年到达25平方米后,2008年仍然是27左右。可是,平均每年增加大约6亿平方米的住房。

按照还有2.5亿人口需要在今后10年进入城市(这里指的是净增人口,除去死亡人口和生孩子造成的人口变化),那么每套住房住入三口人(俩口人加一个孩子),需要8千万套新建住房。按照每套住房75平方米(目前城市人均居住面积为25平方米),那就是60亿平方米。按照最近几年的建设速度,每年增加新建居民房屋6亿平方米,那刚好是10年。

(二) 2019年后的房地产

以上的计算是润涛阎自己根据国家建设部提供的资料计算出来的。这里有假设:

1. 中国城市化的最终比例大概是农民占三成。

2. 中国人均居住面积25平方米的数字不会有太大变化,因为每套住房基本上是75平方米。这里是大数定律,个别豪华别墅和个别简易房在统计学上没有意义。

3. 中国住房建设速度基本上按照最近5年保持不变。

如果事实的发展与上面的假设不太离谱的话,那么,到2019年,城市的住房基本上满足了需求。我这么算,是有根据的。按照日本人的情况也是这样子的。一旦城市人口不再增加,建筑面积一旦基本满足(按照本国的住房习俗,美国人每人25平方米是受不了的,因为美国人是乡村化郊区化导致的。),房价就不会再大涨了。

根据润涛阎第九定律,在2019年之前,建筑商们不会停止榨干房奴最后一滴血的。利润一定会走到极端,直到撞南墙。所以,在2019年之前,大建设的速度不会大减的,房价大跌不会发生。当然,我是说不会一直大跌。个别年份的大跌会导致很快涨回来。如同股市,不会没有震荡的。当然不排除价位就在目前这个地方徘徊,跌跌涨涨。

到了2019年,在1949年出生的人开始走入坟墓了。

中国人口大涨是从1949到1979年,中间有三年困难时期不正常死亡了3千多万人,而这3千多万人使得后来少生了大约一亿人。由于1976年以后逐步严格了一胎化,人口便不是按照自然规律变迁了。这个后果是非常严重的。

按照25年一代人计算,一胎化的长期结果就是每一代人都按照半数减少,成漏斗状。虽然目前农村已经不再搞什么一胎化了,但农民们已经不再想多生孩子了。我小时候每村都有小学,还需要严格入学年龄,否则学校根本装不下。现在,绝大部分村里都没有了小学,要几个村才凑够一个班。

别看现在是13亿人口,因为是漏斗形的,分布在漏斗上面的人占的比例极大。而这部分人从2019年开始进入大量死亡期。从现在算起,以后的40年,会死掉8亿的人口。诚然,那40年也会有大约1 亿人出生(这个数字是润涛阎自己 计算的大概数字,不是非常准确)。

也就是说,40年死8亿以上,每年有0.2亿人死亡。到那时,最卖不掉的就是住房,因为人口一旦开始减少,这漏斗形的人口结构,人口的减少速度是非常猛烈的。谁也没必要买房了,因为大家都知道卖不出去了。人口在威猛地减少,城市化已经差不多了。那时,什么会暴涨?毫无疑问,就是火葬场。火葬场的生意会非常兴隆。从2019年开始,房价暴跌,火葬场的火葬费暴涨。排队最长的队伍就是火葬场了。很多房屋卖掉后的价钱还不够交给火葬场的。也就是说,死人死不起了。

(三) 死人死不起的历史真实故事

我去河南的新乡、安阳等地区搞全国生态区划调查,在农村里得到了1960年冬天死人死不起的第一手资料。当时村里人告诉我,我不相信,直到一位姓卞的老年告诉我他就是因为死不起而没死的。事情是这样的:没有被饿死的人再也没有力气把饿死的人抬走去坟地埋掉。死了的人就只好在屋里放着。这位姓卞的告诉我,他看到死了都不能下葬安息,真的是死不起了,那就活下去。当时他已经放弃活下去了,但想到死不起了,就改变了想法。

大冬天的,外面连野草都没有,他就去找人拉的屎,甚至任何动物拉的屎,抓起来就吃。他说,那些屎都是些吃进去的野草拉出来的,根本不臭。就这样,他坚持活了下来。到了春天就有野菜吃了。就没被饿死。由于他吃的是粪便,他姓卞,我才忘不了他的姓。凡是在秋天勤奋的人,积累了更多的野草野菜的就活下来了。而他和一些以为政府会给些救济粮的,到时候没有救济粮,也就只好饿死了。他说他堂哥也是看到死了的人没人抬,就决定活下来。他说他不吃粪便,而是把死人的大腿剁下来煮着吃。他说他宁肯吃粪便也绝不吃人肉,而他堂哥宁肯吃人肉也不吃粪便。但二人都活下来了。

死不起,这三个字对我的震惊很大。决定以后如果有死不起的时候,一定不放弃,要活下来。谁要是不信河南当年的故事,那很好办,你去河南一趟,只要到新乡、安阳任何一个地方的农村,一打听活着的老人,就知道当年死了人没法抬到坟地,因为活着的人没力气。等到冬天过去了,春天有了野菜吃,活下来的人才有力量清理那些饿死的尸体。这个在那里很普遍,所以,你一打听就知道了。

到了2019年以后,国内婴儿潮一代人相继死去,房地产没人要,卖掉的钱还不够还贷款余额的。哪里有钱去火葬场烧尸?这就是“死不起”了。

可当时河南人死不起而决定不死的都是年轻没病的人,老人不成。2019年以后的老人,即使死不起,那也活不长。因为不是饥饿而死,而是机体老化了。

(四) 结论

中国的房地产还有10年的风光,以后便开始走下坡路了。这是以润涛阎第九定律为原则,根据建设部公开的数字计算出来的。大多数经济学家们用什么房价与租金比,什么工资占房价的百分比,什么跟其它国家每平方米的价格高了多少/还低多少,等等等等。这些都不是根本。

所以,凡是在国内大城市买了房地产的,除非自己住,要是为了赚钱,那一定要在2019年之前出手。

现在是:死得起,活不起(因为买不起房)。10年以后则是:活得起,死不起。

最后,谈一下中国的未来。这篇不谈党的前途和政府的运作。

当中国的人口下降到2亿左右,按照从2019年以后每30年减半计算:

2009年,14亿
2049年,7亿
2079年,3.5亿
2109年,1.75亿

大约需要100年(从现在算起)。到了那时,就实现了梦想:安得广厦千万间,让天下寒士尽欢颜。人口少了,人与人之间的关系也好处了。科学家用老鼠做试验:一旦密度增大,互相之间就发生撕咬,哪怕吃的喝的管够。人也是一样,把不共戴天的俩人放到一个无人烟的荒岛上,他们立刻成为朋友。让亲人们挤在一个小的房间,也会大打出手。空间小了,没有矛盾也造出矛盾来,朋友也变成了敌人;空间大了,敌人也是朋友。100年后,和谐社会就实现了。前提:必须过了2019年这一关(以后有专文论及)。

今天,我们在看着房地产暴涨,心惊肉跳的。其实,房地产开发商也就是还有10年的美好光景。

由于婴儿潮一代人以后的大量集中死亡,回国去建火葬场,或者开一个骨灰盒制造公司,必然生意兴隆、光明一片。因为以后死人比生孩子的速度快,死的多,生的少,赚小孩子的钱(接生、幼儿园、学校)很难了,而赚死人的钱则容易多了。俄罗斯、新加坡、甚至日本以及欧洲,都想方设法让女人多生孩子,可效果不佳。随着女性的解放,结婚人数的减少,人口暴跌的日子已经不远了。社会发展很快,未来学学家预测,在20年内,地球上至少有一个国家在法律上规定结婚是非法的。因为今天的人类,不论是男人女人,80%以上的痛苦是由于婚姻造成的。家庭一旦解体,让女人去忍受生第二个孩子的痛苦,极难办到。生一个后知道了那痛苦和养孩子花费的心血,加上快速衰老对自己容颜的影响,这些加在一起,平均每个女人生一个孩子就很感激她们了。

(很多人让我写一篇国内房地产的文章,我这篇就是奉命而为。个人见解,愿意笑的,一笑了之。愿意认真对待的,大家讨论。我是交差了事。不再争论,不论你是啥观点。)

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阅读 ()评论 (24)
评论
Dalidali 回复 悄悄话 老阎,我查了一些机构对中国人口的预测,似乎2100年中国人口应当是大概10亿左右,也就是1 billion.
Dalidali 回复 悄悄话 2019!
流氓七七 回复 悄悄话 农村和城市的概念,还有人弄得清么?

我实在是看不到区别在哪里。农田都被开发商买走造工厂去了,农民的房子被拆掉,拆迁房取而代之,不管你愿不愿意。我们被城市了。
cherrygr 回复 悄悄话 别忘了问土地国有,可以强制拆迁。即使老百姓不再需要更多的房屋,为了房地产市场运行,政府可以把他们住的房子全都拆了,只给很少的补偿,然后原地盖新房再卖给人们。没有需求可以创造需求嘛,就是把人家的房子拆了,他就必然又有需求了。
chinasmart 回复 悄悄话 从趋势上讲, 您的预测毫无问题。不过一定要说2019,就太唯心了。市场猜顶是不可能的。或早或晚,皆有可能!
ca2004 回复 悄悄话 美国人口2%的农民就能养活全美国的人了. 农业机械化了, 中国能有个5%-10%农民就够了. 当然城里要有工作, 农民才能进城.
orientaldragon99 回复 悄悄话 1. Your analysis about the current status of China's housing market is not true. The pure imagination based on your knowledge background, instead of the reality, dominates the reasoning in your essay.

2. Your conclusion converges into the common sense which majority people agree.

3. Reading the following article will surely help you.

买房不是抗通胀最好手段 到美国去买房(图)
2009-11-23
谢国忠

“美国纽约的写字楼价格,现在只有上海浦东区写字楼价格的一半,而人均工资却是上海的七倍。”

目前,房价增长速度已经超过了通胀速度,因而在中国买房对抗通胀,并不是最明智的选择——就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。

谢国忠,着名的“悲观主义”金融预言家,中国股市和楼市的唱空者。虽然其“悲观”的言论很多人不爱听,但不得不承认,在过去的十多年里,谢国忠准确预测到了亚洲金融危机、美国衰退、中国股市和楼市的逆转及石油泡沫破灭。这些预测均在市场被认为是最好的时候--cleetah:谢对上海楼市的判断是阶段性的准确,对股市大体准确,资本市场说好听的话,都是有所图的,股评家说股票好,他希望你去高位接盘,房产商,中介说房子好,是希望卖掉产品,虽然也有特例,但多数不外如此。

如今,中国楼市的小阳春俨然成了大阳春,价格连续飙升,“地王”频现。就在几乎所有人都唱多中国楼市的时候,谢国忠再次抛出了他的“悲观”论调。而这一次,在揭露中国楼市泡沫之下真相的同时,他更是提出了“去美国买房”的“另类”观点---cleetah:美国房价我年初建议过朋友去投资,但大家被连续4年的下跌所吓住,抑或想买但担忧不好管理,最终没有行动,现在加州基本持稳,还小有上涨。

建筑在“故事”之上的中国楼市

《浙商》:我有朋友参加了今年8月的房地产博鳌论坛,回来跟我说,今年这届论坛的情况和去年相比,实在是相差太大了。去年参加的人很少,大家都垂头丧气的,而今年大家都喜笑颜开。论坛上一个主流的声音,就是觉得中国的房地产再涨个10年、20年都没有问题,因为中国的人口太多了,中国的刚性需求太大了。不知您怎么看这样的观点?

谢国忠:中国楼市有个最大的特点,就是喜欢“讲故事”。所谓的刚性需求,政府保房地产,这些都是“故事”。楼市大涨需三个因素,一个是巨大的需求,主要和人口挂钩;一个是人民收入大幅提高,这个主要靠工资;还有一个则是资金链和银行的利息、信贷相关。现在中国楼市的大涨只有一个因素,就是资金链,完全是靠银行里的钱支撑起来的。只要银行里面还有钱,那就什么“故事”都能讲。

《浙商》:为什么说刚性需求是在“讲故事”呢?

谢国忠:很简单,中国楼市刚性需求的后劲来自哪里?主要来自城市化进程中那些进城的农民。但问题是,这些农民买得起城市里的房子吗?根本买不起,连白领都不一定买得起,别说农民了。就算他们买得起,这还是一个“故事”,因为目前中国的城市化已经达到了50%,它可以持续到75%的样子,接下来,由于人口老龄化的原因,农村人口将减少,因而中国城市人口会增加3亿人。而目前,城市居民人均占有住房面积为28平方米,也就是说,将会有大概84亿平方米的需求。现在,中国已经完成了超过20亿平方米的建设,每年的建筑生产能力有15亿平方米,却只能卖出去8亿平方米。其实,中国房地产已是一个很成熟的行业了,早已过了上升期,高点也已经被逾越,所以产能过剩的危机绝对会在未来爆发出来。

《浙商》:但是很多人认为土地是有限的,不可能造那么多房子,到那个时候,物以稀为贵,房价还是会居高不下。

谢国忠:这又是一个“故事”。20年前,我去日本,发现那里的房价特别高,问朋友为什么,朋友就拉着我到东京街上,指着那些高楼大厦说:“你看看,哪里还有地造房子啊?”但现在呢,日本的地价跌了80%-90%。这告诉我们,说没有地,那是在“讲故事”。中国完全可以通过盖高楼和围海造地的方式来扩大土地供应量,尤其是围海造地,才几十美元一平方米,很便宜---cleetah:96-99年底我在深圳工作,特别是香港回归后,一些香港同事茶余饭后的谈资就是自己买的900_豪宅(80多平方米在香港确属豪宅)又涨价多少,大家浑然不知一次剧烈的下跌就在身边虎视眈眈。

买房不是对抗通胀的最好手段

《浙商》:您刚刚说,目前中国房价的大涨只基于资金链这一因素,也就是说,其实楼市是一场“虚火”,根基是很脆弱的?那现在是什么样的理念在支撑着这一“虚火”?

谢国忠:应该说,中国资产市场价格是完全靠升值预期来支撑的。随着越来越多的人和流动资金被吸入市场,价格被进一步哄抬,不断验证着人们看多的预期。于是,又有更多的人加入了这场狂欢。现在,一方面是人们对于通胀的恐惧,总觉得钱会变得不值钱,但是房子是不会贬值的。因此,手里一大把钱多半会去选择买房子;另一方面是银行的海量信贷刺激。

只要银行里面还有钱,房价就会被一路炒高,而一旦没有足够的流动资金来喂饱这头“野兽”之时,泡沫也就破裂了--cleetah:上海的GDP二位数增长光环在经济危机前面显得黯然失色,那么光修桥铺路远远不够,还需要推高房价地价来促进财政收入(北京财政收入中卖地占了半数,上海估计4成差不多了),走上一条与日本泡沫经济一样的老路。

《浙商》:那么,在通胀的恐惧之下,还可以通过购买房产来对抗通胀吗?

谢国忠:许多人通过购买房产来对抗通胀,从理论上是可行的。但如果房价的增长速度超过了通货膨胀速度呢-cleetah:07年底有不少人准备通过买房买股买矿来对抗通胀,结果上海跌掉了首付--当时3成首付,股票跌去半数,矿产关停并转?现在中国就是这样的情况。我预计今年四季度的时候,房价会有一个调整,但这不是最后的调整,因为银行还有钱。现在普遍的观点是认为美元要贬值,人民币要涨。如果哪一天认为人民币要贬值,美元要涨了,就意味着银行没钱了,房价要大跌了。

到美国去买房

《浙商》:我记得您在一篇博客中写道:我对中国乐观,对美国悲观。为什么?

谢国忠:我说对中国乐观,对美国悲观,主要是因为中国勤劳,善于积累,一个表现是积极储蓄,这在很大程度上可以避免金融灾难。而美国刚好相反。但是现在,美国也在经历着变化,从借钱花钱,到赚钱存钱了。我觉得美元已经企稳了,并且将会有一个强势反弹,最主要的依据就是美国的储蓄率在上升,这直接造成了资金链缺口的下降。其次,迫于通胀压力(大家都看到了,现在油价那么高),我预计美联储将会在今年加息,可能会高达5个百分点,明年还要继续加一到两个百分点。所以我建议,如果手头有钱的话,应该等明年去美国买房子---cleetah: 加州是亚裔聚居之地,现在房屋价格是06年初高点的60%-70%,大约相当于当地居民收入的4倍左右,硅谷贵一些,但当地收入更高,从绝对价格来看,对中国投资者也是非常有吸引力。

《浙商》:也就是说,美国楼市会有很大的反弹空间?

谢国忠:美国的楼市是被低估的,而中国的楼市则被高估了。现在,美国洛杉矶最好的酒店,从3亿美元跌到了4000万美元,我有个朋友甚至花190万美金就在纽约长岛买了600平方米的房子---cleetah:上海的租金回报率已经为市梦率,需要出租40年甚至更长,才能收回投资,个人觉得赌博成份太大。另外,从房价和房租回报率上看,在曼哈顿的一个写字楼,价格大概是3000多美金/平方米,差不多只有上海市中心的一半,但是租金回报率却是上海的4倍。现在中国的房租回报率非常低,历史上看,没有一个国家在房租回报率很低的情况下是没有泡沫的。而美国的房租回报率则要高得多,这表明市场是相对理性的,随着美元转强,应该会有比较大的反弹空间。

《浙商》:但是为什么美国房价那么低,中国房价那么高,大家却都争着在中国买房呢?

谢国忠:就因为大家觉得美国的房价还要跌,中国的房价还要涨。中国资本市场的情况主要取决于政府政策,因而上涨“一波又一波”的现象在中国楼市和股市都很常见。我常说,擅长长线投资的巴菲特,到中国就完了。因为中国资本市场,知道什么时候“进”比什么时候“出”更重要。但是眼下资本市场的疯狂不会持续很长时间,“纠偏”可能发生在今年四季度。明年,由于中国仍有能力释放出更多的流动性,可能会出现另一波热潮。但长远看来,这是靠不住的。当美元恢复强势时,可能在2012年,中国的房地产市场可能会像在亚洲金融危机期间一样遭遇雪崩---cleetah:上面段落说道租金,谢用了商业房产来比较,估计有些问题,上海商铺的租金回报率大概6%左右,那么美国有24%吗?在圣地亚哥的公寓出租回报率大概10%,纽约也是10-15%,独栋别墅不知行情如何?。

《浙商》:那您为什么觉得明年是去美国买房的最佳时机?

谢国忠:现在,美国的房价已经很低了,并且还在跌。明年的时候,美国的利息涨了,但是经济还不好,这就是最低点了,一定要进入。一旦大家都注意到了,原来美国的房价那么低,那必然会有大量的资金涌入。到时美元看涨,人民币看跌的观念也会深入人心,那么美国的楼市也要涨了。等着去美国买房吧,记住选择那些大的城市、地段好一点的地方---cleetah:绝对价格还是便宜了很多,有心投资的多想想,既然外国人能到中国买房,中国人同样可以走出国门,只要有利润,其它都不是门槛。

全方位 回复 悄悄话 就算是农村,以前的五六个学校,现在也都合并成一个了,虽然一胎化没有进行很彻底,但人们普遍的观念是最多生二个,所以十几年后需要成家的那些人,住房的压力应该是小很多了
旮旯儿 回复 悄悄话 发现老阎提到两个2019,一个是美国金融危机的文章,另一个是中国房地产,都不是好事!!不知是巧合还是其中有所联系?盼望您忽悠一篇,让广大人民群众把2012都给忘了,就记着您这个2019了
雾水 回复 悄悄话 宇称不守恒定律
雾水 回复 悄悄话 大师;你大多的预测分析都非常准,黄金,房产,从名字预测中国的接班人.

好多年一直弄不明白,请问大师到底是李第一个提出的,还是杨?
bbbbtttt 回复 悄悄话 年份可能有出入,但大趋势就是这样子,老阎抓住了关键因素。
太极梭 回复 悄悄话 就我所知,陕西的农民家庭至少生两个孩子,一胎化在农村没有执行,有些为了生个男孩,干脆接受罚款,生3个孩子。

另外,预测过于线性。 变量有很多。 政策变化就是最大的变量,趋势可以因此发生很大变化。
999ggg 回复 悄悄话 现在一些城市已经开始推到不到20年的楼房重建了。不知几十年以后会折腾成啥样子。---我民族应该是最能折腾的一族了。
名牛 回复 悄悄话 对于楼主对于中国人口的估算有点疑问。即使是按现在9%的发展速度,也至少需要25年才能达到日本现在的人均收入水平,所以本人觉得中国人口变化应该反映在2030年左右。
中国未来最大的问题应该未富而先老。
全方位 回复 悄悄话 现在新出生的人口是减少得厉害,听说以前建的希望小学,因为没有学生,都改养猪了
不过房地产还是不好说,据说目前住房的质量只能保证30年,30年后需要重盖,这样住房需求量还是大
缺乏自信 回复 悄悄话 顺便补充一句,要是到那时真的乱了,那些靠死人发财的(或想靠死人发财的)要读一读史爷的故事。
再顶
我爱温尼伯 回复 悄悄话 如果随着中国国力的增强,以及人口的急剧减少,那么中国未来会不会形成一个类似美国的移民目的地国家呢,也许大量的非洲或者南亚移民的到来会带动房地产的增长,至少可以维持水平不变,就像温哥华或者洛杉矶的房地产市场,移民的贡献功不可没,当然不会到绝对的程度,但会不会有这种可能呢,风水轮流做,后天的中国也许就是今天的美国。请阎老师指教,您的超级铁杆忠实粉丝,顺便一直有个想法,您愿不愿预测一下两年后zzj剩下7个人会是谁,重庆的水煮鱼是不是香过岐山哨子面,哈哈毕竟第一副总理只有一个。一个火命,一个土命,呵呵,不过依林还没到北京地铁一号线玉泉路站的下一站,命真不薄阿,哈哈,胡说几句,同乐同乐。
缺乏自信 回复 悄悄话 不管是修配厂里的女人还是房地产,看得都过瘾。
如果在把2019年美国还不起国债加进来,到那时候,这世界要是不乱才怪呢。
redwest 回复 悄悄话 看起来很有理。希望能兑现。
闲人Filiz 回复 悄悄话 沙发!
认真学习了!
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