湾区理财 原创文集
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上海房价朝不可思议的高度奔去
By Bayfamily
如果一个人祖上没有什么财产继承， 赚的钱从来都是你的零头，一没西门庆的本事，二没副业。 但是有一天你突然发现他比你有钱。 你相信吗？
你可能觉得奇怪。如同我们公司的领导突然发现唯命是从的女秘书比他还有钱。 但我相信，因为财富不是加减法。 财富是会走路的。 而且这是真真实实发生的。
本轮的政府刺激计划结束后。中国的房价几乎让所有人贴破眼镜（包括我自己），转身回头，涨幅凶猛。
在上海，不但是豪宅屡创新高。 比如众目昭彰的浦东星河湾。６万元一平方米的高价。一个上午立刻被席卷而空。 普通住宅也一样。 上海即使最最远郊的地方，几乎再也找不到１万元一平米以下的楼盘了。
本轮调整结束后。 我们看看中国对美国的房产财富总价水平。
上海： 住宅总面积大约在４－５亿平方米之间。 按照统计数据，目前上海均价为１万五一平米。 我初步估算了一下。当前上海住宅地产的总价大约是１万亿美元。
加州： 加州的住宅总价格大约也是１万亿美元左右。 上海的房地产总价已经和加州相当。 尽管加州的人口比上海多出将近一千万， 尽管加州的人均ＧＤＰ是上海的４倍。
中国： 根据国家统计局的数据显示，2008年低城市住宅的总建筑面积约为175.14亿平方米。 再来看目前的房价水平，今年以来，住房累计销售额2.35万亿元，除以今年累计销售面积4.94亿平方米，全国平均房价约为4754元/平米。2008年全年，全国商品房销售面积6.21亿平方米，销售金额为2.4亿元，销售单价3870元。按年头和年尾的均值计算，全国住宅每平米价格为4312元。结合前面所计算出来的城市住宅总建筑面积175.14亿平方米，可以得出全国城市住房总价值约为75.5万亿元。
美国： 全美的住房总价在１１万亿美元左右。 按照可比汇率推算，和中国相当。 美国2009年的GDP是中国的4倍不到一点。
比完了总价，再比人均。 全国的人均没有意义，人人都知道美国比中国富裕。 但就上海而言，如果按照全市５００万家庭计算， 平均家庭净资产大约是２０万美元左右。 这里面可不只是所谓的精英阶层，包括了下岗工人，保姆， 和流通的民工人口。 即使这样，上海的平均家庭净资产恐怕一点都不输给美国的华人。 美国人家庭Ｍｅｄｉａｎ净资产是１５万美元左右。华人稍稍高一些，但是应该没有超过２０万美元。 你瞧瞧， 当年富裕象征的美籍华人们，和中国上海的普通人家已经没有什么区别了。 这剧烈的变化，几乎就是在最近十年内完成的。
上海的房价，无论从哪一个指标上来看， 都是有泡沫的迹象。 比如，租价比，房子的总价和每月的房租比，在很多地方已经超过了５００：１. 即使是老公房，租价比也达到了３００：１左右。如果是投资股票，好比是ＰＥ ratio已经达到了３０倍到５０倍之间。 按照发达国家的经验，租价比的畸形高位，最总会把房价拉下来。
是不是可以得出一个简单的结论说，上海和中国的房价过高了，有待调整，泡沫马上会崩溃呢？
所有跟帖
• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (1) -sidewalker- ♀ (90 bytes) (1006 reads) 09/17/2009 postreply 12:10:52
• 我就是想不通上海的房价高到普通工薪族负担不起的地步为啥 -我也不想这样- ♀ (105 bytes) (894 reads) 09/17/2009 postreply 12:23:48
• 纽约的房价普通工薪族也负担不起 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (162 reads) 09/17/2009 postreply 12:29:50
• 欢迎阿贝回来。:) -比花花还花- ♂ (0 bytes) (44 reads) 09/17/2009 postreply 12:15:04
• 花兄好。久违了。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (27 reads) 09/17/2009 postreply 12:29:14
• 我不久前贴过： 十个北京房产价值就可买下整个美国 ，上海也类似 -只说说而已- ♂ (610 bytes) (888 reads) 09/17/2009 postreply 12:46:22
• 日本房价崩盘前，一个东京及周边地区的总价就超过整个美国 -大丫- ♀ (48 bytes) (716 reads) 09/17/2009 postreply 12:51:34
• 是的。还差得远。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (59 reads) 09/17/2009 postreply 13:12:12
• 想必阿贝后悔了,上海的房产没抛到最高点,美国这边又没抄到底. -大丫- ♀ (8 bytes) (185 reads) 09/17/2009 postreply 12:47:54
• 为什么呀 -BayFamily- ♂ (35 bytes) (680 reads) 09/17/2009 postreply 13:16:26
• 呵呵， 完全同意呀， -比花花还花- ♂ (60 bytes) (153 reads) 09/17/2009 postreply 14:57:13
• Ding! Bay兄好！ -jy101- ♂ (0 bytes) (27 reads) 09/17/2009 postreply 12:54:33
• CO: Ding! Bay兄好！ -va_landlord- ♂ (0 bytes) (29 reads) 09/17/2009 postreply 13:16:19
• 两位老地主好。久违了。 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (40 reads) 09/17/2009 postreply 13:16:55
• 回复：上海房价朝不可思议的高度奔去 (1) -ca2004- ♀ (82 bytes) (428 reads) 09/17/2009 postreply 13:18:33
• 胡编数据，回去重写 -once4all09- ♂ (205 bytes) (961 reads) 09/17/2009 postreply 13:58:42
• 请尊重别人的发言，阿贝可是这里德高望重的前辈 -东南风起- ♂ (0 bytes) (66 reads) 09/17/2009 postreply 14:13:40
• 无知方能无畏 -BayFamily- ♂ (315 bytes) (556 reads) 09/17/2009 postreply 14:31:43
• 都应该先想好了再说话 -大丫- ♀ (386 bytes) (382 reads) 09/17/2009 postreply 14:35:14
• US real estate valued about $18T according to Case Schiller -东南风起- ♂ (310 bytes) (281 reads) 09/17/2009 postreply 14:42:34
• Household在这里有，11万亿差不多。 -BayFamily- ♂ (154 bytes) (210 reads) 09/17/2009 postreply 15:51:55
• US household and nonproft net worth around 60 trillions in 2007 -futufutu- ♂ (94 bytes) (74 reads) 09/18/2009 postreply 10:57:42
• 都应该 -red.rose- ♀ (32 bytes) (165 reads) 09/17/2009 postreply 14:44:48
• 好久不见雄文。美国的15万是每人，不是每个家庭。 -cultuslake- ♂ (48 bytes) (431 reads) 09/17/2009 postreply 14:28:39
• 回复：好久不见雄文。美国的15万是每人，不是每个家庭。 -BayFamily- ♂ (550 bytes) (598 reads) 09/17/2009 postreply 14:53:37
• 回复：回复：好久不见雄文。美国的15万是每人，不是每个家庭。 -cultuslake- ♂ (80 bytes) (257 reads) 09/17/2009 postreply 15:01:25
• 上海房价的确太高了，但是中国有自己的国情 -托尼福- ♂ (279 bytes) (1167 reads) 09/17/2009 postreply 15:04:41
• 回复：上海房价的确太高了，但是中国有自己的国情 -ca2004- ♀ (73 bytes) (490 reads) 09/17/2009 postreply 15:52:11
• 小地方也高。全国平均四千多。 -BayFamily- ♂ (25 bytes) (230 reads) 09/17/2009 postreply 15:54:44
• 快写,快写,等着看。 -aixiao- ♀ (0 bytes) (39 reads) 09/17/2009 postreply 16:33:39
• 中国的国情: 一蜂窝 -futufutu- ♂ (0 bytes) (51 reads) 09/18/2009 postreply 11:02:38
• it takes several generations and 2 families to put -hz82000- ♀ (46 bytes) (150 reads) 09/17/2009 postreply 16:49:51
• 年初李嘉诚老师让大家动手，大家都手抖。 -insight777- ♀ (56 bytes) (454 reads) 09/17/2009 postreply 17:54:11
• 是彻底清仓了么？还是上海还有存货 -BayFamily- ♂ (0 bytes) (44 reads) 09/18/2009 postreply 08:47:00
• 美国这边报税如何处理？ -BayFamily- ♂ (0 bytes) (78 reads) 09/18/2009 postreply 12:05:31
• 老兄，这是有风险的。IRS不查 -BayFamily- ♂ (171 bytes) (291 reads) 09/18/2009 postreply 13:50:33
• How to send money back to US -wuzhi2006- ♂ (206 bytes) (291 reads) 09/18/2009 postreply 06:38:09
• 没什么好办法 -bayfamily- ♂ (70 bytes) (270 reads) 09/18/2009 postreply 08:44:42
• Bay Xiong, good one -it888- ♀ (350 bytes) (244 reads) 09/18/2009 postreply 07:55:07
• 好久不见。 -bayfamily- ♂ (59 bytes) (109 reads) 09/18/2009 postreply 08:58:10
• 上海500万的房租金不到8000元,带装修和家具 -syttjl- ♀ (0 bytes) (133 reads) 09/18/2009 postreply 11:29:35
这里稍微要修正一下你租价比的讨论。现在还没有房地产税的上海，因为这点租房成本的降低，或者说是70年地税已经在总价里预付了，所以在租价比的讨论中，应该考虑到这点。比如美国如果租价比1：200，其实意思是6%年回报，但这里面需要cover约1.5%左右的地税，实际回报率就是4.5%。反过去换算一下，考虑了地税因素的租价比就是1：270了。如果美国房子1：400，年回报率就是3%，去掉1.5%地税，实际回报率1.5%，实际租价比就是1：800了。