个人资料
正文

房产Depreciation 的巨大作用

(2009-08-23 15:58:18) 下一个
Depreciation是说,对于一个房地产,房的部分,是每年可以折旧的;虽然它本身的价值在一定时期内不一定下降,还可以上升,但从税务这个角度说,是每年都可以折旧的。因为房子是有使用年限限制的,到最后的价值会变成零,所以这个折旧是有道理的。这个折旧,对投资者来说,有着税务上的重大意义。

贬值的方法,在美国和加拿大是不同的。美国的折旧时间是27年半,并且每年时必须折旧,每年是3.6%。 加拿大的折旧时间是25年,业主可以选择折旧,也可以不折旧;如果选择折旧,可以最高折旧到4%,但不可以把地产投资从有利润折旧到亏损,最多只能折旧到利润为零,所以每年的折旧没有固定的百分比,但最高不能超过4%。

房产的折旧,概括来说,有三个方面的意义:

1. 改善cash flow。 

    如果一个房产购买一定时间后,已经能够产生利润,没有折旧的话,利润这一部分是要按当年的收入缴税的,也就是说,这个利润的一部分就被拿走了。如果折旧,就可以降低利润、把利润降低到零甚至为负数(美国,在加拿大最低只能降到零)。这样,本来缴税的那一部分资金就可以作为运行资金。例如,一个十万的房产,如果一年运行下来,有二千元的利润,那么 (1)在美国,折旧为三千六百元,总的结果变成负的一千六百元; 这个负数可以加到别的收入里,从而降低别的收入的缴税数量,甚至降低bracket; (2)在加拿大,折旧选择为二千元,利润降到零,避免了缴税。

2. 把 short term capital gain 变成 long term capital gain,从而降低税率。

   根据上述1的叙述,房产的利润,只要折旧没有用完,可以年复一年地拖延缴税。但是,这并不是逃税,而是拖延缴税,到房子卖掉的时候,被折旧的部分,就作为买房的利润,重新出现。但是,这个时候,买房的利润已经是作为long term capital gain 出现,也就是说,折旧把每年的利润的那一部分由当年必须缴税的short term capital gain/income 变成了 long term capital gain。Long term capital gain 的税率是比当年的收入低的。在美国,这个税率是15%,不管这个capital gain是多少。在加拿大,这个利润是先除以二,然后加到当年的收入里,也就是说,税率是原来的一半。并且这里还有(1)美国有1031条款可以利用,如果卖掉这个房产后,接着再买一个价值更大的房产,就可以不缴税,继续拖下去; (2)以前,加拿大每个人一辈子有一百万的capital gain可以不缴税;通过把当年收入变成long term capital gain,完全避免了缴税;当然现在这个免税额给取消了。

3. 充分利用了通货膨胀

   因为每年都有通货膨胀,货币的购买力是逐年下降的。例如,假设通胀率是3%,那么今天的一块钱,到了一年后的今天,就只有0.97块的价值了。在二十年后,现在的一块钱的价值只有0.54元了。五十年后,现在的一块变成了0.22元。实际上,每年的实际通胀率比3%要多。

例如,以上举例的两千元利润,如果按当年收入,bracket是25%的话,应该缴税500元,并且是现在的五百元。因为折旧,变成了长期投资,再经过二十年的通胀,那么(1)在美国,应缴的税是300元,而且是二十年后的三百元,其价值相当于今天的162元,是早缴的32.4%,省税67.6%; (2)在加拿大,应缴的税是250元,其价值相当于今天的135元,是早缴的27%,省税73%。

因为房地产一般总金额都比较大,这个省税的效果是惊人的。例如,一百万的房产,每年在美国可以拖延三万六千块利润的缴税;在加拿大,可以拖延四万块利润的缴税。

综上所述,折旧看似不起眼,其实对房产投资有巨大的作用。折旧就像一个幕后英雄,默默地为对房地产投资者做贡献。
[ 打印 ]
阅读 ()评论 (3)
评论
TBAG 回复 悄悄话 Good point, thanks for sharing
登录后才可评论.