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上海房市為何愈壓愈漲 zt

(2007-08-17 16:07:05) 下一个
上海房產價格近十年漲了近四倍,2005年所有地產專家都預測,上海地產嚴重泡沫化,隨時會爆。但兩年過後,除了受「宏觀調控」影響一度小幅下跌外,房價依然一路上漲。

最新數據顯示,7月的中房上海綜合指數為1501點,較6月上升52點,增幅36%;較去年同期上升145點,增幅10.7%。7月份上海有58%的公寓樓盤價格上漲,平均漲幅達6.6%,為近年所罕見。

今年以來,中國央行為防止經濟過熱三度加息,但未如美國房產市場般奏效。上海地產與北京、深圳相比還不算漲得快,但在沉寂一年多後,再次出現搶購風潮還是相當令人訝異。這波漲風與幾年前不同,當時主要是外國熱錢湧入及當地出現大批瘋狂炒家,如今的購屋者多為自住或為保值。

這波漲價有幾個因素,最直接原因是近期中國股市暴漲,成千上萬股民獲利退場,重回最傳統保守的投資環境:房地產市場。

其次是中國近期的物價上漲過快,如豬肉、食用油等漲幅驚人。上海人均收入不過美國人的十分之一,豬肉價格卻與美國一樣高。在什麼都漲的情況下,多數人還是認為,唯有買房子才能避免財富積蓄縮水。

另一個原因是,根據上海市剛完成的房產市場調查報告,目前有意在上海市購買房屋的上海本地人僅占三成,其餘七成為外地人。這份報告令所有上海人感到震驚,曾幾何時被上海人瞧不起的外地異鄉人,怎麼比上海人還有錢?

這說明中國的有錢人不再僅限於大城市,中國人民所得提高,大家開始追求更好的生活品質;鄉下人有錢了,希望遷往大城市享受繁華生活,也讓下一代享有更好的教育設施及品質。

上海是中國當今最現代化的城市,全國的富人都往這裡擠,房價想跌都難。

為何「宏觀調控」愈調價格愈高?原因很簡單,所謂物以稀為貴,政府愈管制人們買房大家就愈想買。例如推出限建豪宅的調控法令後,反而迫使豪宅價格急遽飆升,因為大陸的有錢人都擔心以後買不到豪宅。

中低價房屋也是一樣,華人有「有房就是根」的觀念,以前結婚有縫衣機、自行車、手表就能滿足,現大城市的年輕男女若不買房,幾乎就談不上結婚。

政府抬出「宏觀調控」限制土地批購,又加緊貸款條件,加上大家都認為漲風無法遏止,想結婚或舊屋重建拆除的民眾都急得像熱鍋上的螞蟻,因為每晚一個月出手就會多損失幾千元,這種情況下,房價只好繼續往上攀升。

原本專家認為,由於上海房價已超過人們年收入的14倍,所以存在泡沫危機(當年香港房價超過居民年收入的11倍後泡沫就破裂),但從現實看來,只要中國經濟保持高度發展,有錢的外地人繼續擁入城市,就算上海的地產泡沫吹得更大,也不易破裂。

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