4）该用谁的钱
做生意时, 有一个基本原则：能用别人的钱为你赚钱，就不要用自己的。
在购买相中的房子时，无外乎两个办法，用现金买，或想办法拿到一个贷款，自己付一部分首付。用贷款买房的优点是能得到更大的资金回报率，在这一点上就不展开讲了，我想大家都明白。
次贷危机前，每人能从银行贷十个款，而且贷款很容易，交20%首付，收入都不查，看一下信用就行了，后来变成了四个, 且很麻烦，到现在这规定也没变。当时我和太太分开单独贷款，几乎把名额用完了，名额减少后，因为已超标，就再没跟银行打过交道了。现在贷款比以前难多了，要是能贷的话，建议俩人单独贷款，这样可以贷八个。
现在做房地产的人似乎比前些年多了很多，从几个坛里的贴就可以看出来。在很热的地段买房时，现金Offer比贷款更有竞争力，因此手上有一定量的现金储备是很必要的。等拿到房子之后，再想办法做Refinance。前几年银行不再给投资房做Refinance了，现在听说又可以了。
还有个办法是寻求Owner Finance, 有些房东因为年纪大了，不想干了，要把房子卖掉，有的愿意做Owner Finance。他们经营了几十年，已无房贷，且在报税时已把房子折旧的差不多了，若一下子拿卖房全款，会交不少税。做Owner Finance, 对他们有税务好处，还能吃点利息。这是个Win-Win Game。 我的出租房有五分之一左右都是这样来的，有的还是零首付，自己的住宅也是这样（不是零首付）。Owner Finance 可以省下几千块钱的Closing Cost和与银行打交道的头痛。
有没有运气得到，就得看花多少时间和精力去找了。
贷款一般有十五年和三十年两种，可根据自己的情况选择。若很需要现金流过日子，可选三十年，现金流会稍多些；若不指望的话，十五年吧，还贷较快。光靠现金流攒钱，速度还是挺慢的。前些年我做三十年的较多，这些年基本是十五年了。若钱多没地儿放，三十年的贷款一般是可以提前还的。
房地产说到底也是个Money Game, 怎样合理地利用手上的资金，以获得更大的收益，是需要仔细考虑的。
说句题外话，有的朋友搬家后，原来的自住房舍不得卖，出租了。这里面有个税务问题，若它的增值较多，五年后再卖时，就没有税务好处了。况且出租几年后，状况就不会太好了，再卖时还得整理，又在外地，也不一定能卖上好价钱。一般清况下自住房不宜出租。
5）收益的简单计算
经常有刚涉入此行的朋友问，这房该不该买，那房该不该买，总得费口舌解释。这里有一个最简单的计算方法：在标准买房，即20%首付，80%贷款，15年还清的情况下，月租金是房价的1%时，可以维护正常的运转（自己管理），基本没有多少现金流，有时稍有剩余，若加上维修，空置，也就差不多了。超过1%的部分一般可以算做是现金流。各地税率不大一样，但大致如此。
比如： 十万的房子，租金$1000/月时，基本持平，若能收到$1500/月的房租时，每月有$500的现金流。
房地产的收益没法计算得太精确，尤其是房子少时，有时有突发事件，花费较多。Base 越大，收入越稳定，但也取决于运行情况。
我刚开始做时（十二年前），房地产没有现在这么热，没有2%房租的房子我是不考虑的，现在有时候1.5%也接受了。
6）喜欢什么
我带朋友买出租房时，有时候朋友会说，我喜欢这个房子，漂亮，砖面等等。其实出租房就是你的一个Money Machine, 你不用管它漂亮不漂亮，唯一需要想的是：它能否给你带来期待的收益。
所以，这里应该这么说： 你喜欢的应该是Deal, 而不是房子本身。能不能找到好的Deal, 是房地产投资成败的关键。租户没找好，可以再找，房子坏了，可以修好，如Deal没找好，是怎么折腾也不行了，除非卖了。
买出租房和买自住宅不一样，自己住的房子天天在里面，越完美越好。而出租房只需考虑能否给你挣钱。打个比方：找自住房就像找老婆/老公，越完美越好，而出租房就是一头干活的驴，听话，有力气就好。
Deal, Deal, Deal!
下回会说“什么样的房子适合做出租房＂，“与租户打交道的基本原则”，及“建立自己的维修团队”。 |
