关于买Apartment 与 Single Family House 之我见

-在美国经营房地产的体会之二

我想抛砖引玉，给诸位增加思考的乐趣。

与Apartment相比，我个人比较喜欢 House的原因基于以下思考：

例子：买1百万的 1栋Apartment 与1百万4 个 Single house

一．灵活性：House 可以化整为零，进可攻，退可守。

1. 我有财务需要，要用部分钱，也不要全部。那我卖掉一间或两间Single house。要是Apartment，我要卖整栋，不管我需不需要这么多钱。

2. 市场迅速下滑，我想全部出手，卖掉4 个 Single house通常要比一栋Apartment快，可以快很多。在这过程，出掉一个Single house就减除我一份担心。

3. 市场不稳定，也不知道它会升还是会降价。为了保险，我卖两个留两个。

二．升值与回报

1.  “商业房地产”（八年前）课的老师给过我们一份历史上Apartment 与 Single house 价值变化表。记得总是Single house高于Apartment。老师当时介绍，买Apartment的人通常是喜欢它的现金流量较好。

2. 实践：八年前我开始买house，我的一好朋友（“商业房地产”课的同学）

之前已有两个小Apartment。前一段我们比较，等量金额的house 比Apartment 现价高（与当年比）。那么每年的Cap rate 呢？我的house 也比他的Apartment 高。不过有一点应该说明，我买的房子一直都比市场价低。

但这也引出下一点。

三．哪一种容易买到大折扣

你常常见到Apartment “short sale”,” Bank own” “Pre-foreclosure” 或     “Foreclosure” 吗? 反正我是没有。我当年（不是现在）计算foreclosure 买回的房，装修后出租，Cap rate 比 Apartment 还大， 就觉得没理由舍house 而取Apartment。因为无论从当年现金流量（cash flow）还是总体回报的预测-NPV,都是house 优胜。

四．租客与管理

1. 租客：同区同年代的house租客总比Apartment好一点（租金贵一点），不 同区不能比。

2.管理：几十个unite以上的Apartment有管理成本优势，小的没有。更不用说4 unite 的 duplex。总体而言，house 的租客比Apartment的租客好管，turnover 率低。顺便说一句，我所经历的Eviction 基本都是买房时带来的，或是foreclosure, 或是买AS-IS 带来的。我现在的出租房子的租客，很多都是住了几年的。超过一半以上一年都不联络我一次。要不然，我如何管理低两位数的房子？这个的关键是进来时的Credit checking。

五．贷款

     你们都知道现在Apartment比 house 更难贷。

六．税务

若干年后，Apartment 和 Houses 都赚。卖出时都是Long term capital gain (现 在是15%) 。但是，当你报税，这个AGI 就对你Taxable income 影响很大了。一次过的一笔大收入 要交的税比你分散地加进去所交的税大很多。对Houses，我起码分开两年卖。

在不考虑将来谁的升值快的前提下（假设都一样），那么就有一个最简单的回报分析法：Cap rate, the gap between Cap rat and mortgage rate.

结论：千条道理万条道理，“赚钱就是硬道理”。你能买到Good deal, 例如Cap rate 很高，又或很大折扣的，都赢。换句话说，那一个方法都有机会赚钱，赚大钱，要是你做得好的话。

还有，你的资金状况也会决定你选那一种投资方式。

好，你们接着聊，我都听着，学着。