房地产难题，今天困扰中国。上自政府，下到八零后，莫不为之烦恼。个中原因可谓千头万绪，今天只说一条，那就是工商资本的投机化。

我当年搞田野调查，到了徽南农村，看到无数高檐大宅，富丽辉煌，无比惊诧。在震惊之余，我却被一个问题给缠绕住了：这些大宅子的主人当年都是在淮扬一带显赫非常的盐商、茶商，贩盐卖茶在明清两代是最为暴利的产业――因为需要政府的牌照，相当于专卖的性质，那么为什么这些盐商茶商不把钱拿去扩大再生产，却要把银子运回偏僻的老家，盖这些好看不中用的大宅子，买一大块产出效率很低的红壤地？

有人解释说，这是中国人叶落归根的传统，是显耀乡里的宗族思想在作怪。我不以为然，说来商人都是没国界的，只要有钱赚，连国家都未必认，何况乡里了。

又有一回，重读《史记》，我被司马迁的土地观给迷住了。在中国的史家中，司马公是最重视商业的一位，在《史记》中有专门的《货殖列传》讲到先秦和汉初的几个大商贾，后来史家的历代史书中都有《食货志》，是几乎已经看不到商贾的名字了，一代不如一代，用在这个例子上非常恰当。司马迁把“富裕”分成三种，本富、末富和奸富，本富就是靠农田致富，末富就是以工商致富，所谓“本富为上，末富次之，奸富最下”，可是司马公接着又说，“用贫求富，农不如工，工不如商，刺绢文不如移市门。”

这就奇怪了。既然农田为“本富”，可是为什么赚钱却比不上“末富”，如果大家都去追求“本富”，不是明摆着会吃大亏乎？好，接着司马公给出了第三个结论――这也可以被看成是“理财建议”，他说，“去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。”用今天的话说，就是跑到商海中尽情扑腾，大把赚钱，然后回头去买房子和田地，用房子和田地把赚来的钱牢牢守住。

现在很多人不就是这么干的吗？中国的房价不就是这样被炒起来的吗？民众的烦恼不正是因此而生吗？

然而，批判归批判，事实却比冰还冷。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说，“司马迁之观念如是，秦汉间大多数人士之观念亦如是，甚至于由秦汉以至于今日，中国大多数人之理念，尚未能大异于是也。因此一切士农工商的活动，最后以取得大量土地而成富为目的。” 李先生写这段文字是在1950年代中期，又半个世纪过去了，规律还是规律。

人们肯定还会问，为什么大家从高赢利的工商业赚了钱，偏偏要再转投到低赢利的土地中呢？司马迁其实没有回答这个问题。

我来点破最后的秘密吧。因为中国的治国者是全世界智商最高的人，他们最早明白工商业比农业更能敛聚财富，所以早早的就把这些产业收归国有化。这个有多早呢？说出来吓你一跳，早在公元前770年，齐国的管仲就把盐业和铁业收归国营化，那时候，欧洲的铁器还没有普及，美洲还在猎人头玩。从此以后，秦汉唐宋明清民国，只要是能赚钱的工商业，国家无不收归国营，从盐铁，到茶酒，到漕运，到对外贸易，到矿山铁路，到银行电信，现在，我们还有一个部门叫国资委，专管此事。

当国家把工商业控制住后，私人资本在其中的角色就很微妙了，人人都知道那里的钱比农业多，可是谁也不敢往大里玩，因为千年以来的教训告诉大家，你搞得稍微大一点，一定会与“国家利益”冲突，一博弈，要么灭家要么抄产。我曾经算过一个数字，以用途最为广泛的铁器工坊为例，从先秦到晚清，最大规模的私人企业不过千人，2000年间规模几乎没有扩大过。

法国的年鉴派史家布罗代尔在他的著作中就曾经写道，无论中国还是伊斯兰教社会，政府的权力太大了，使富有的非统治者不能享有任何真正的安全。因而，最成功的商人面临的一个永恒的问题是――在哪里再投资他们的利润。他最后说，“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”。

正因此，司马迁的第三段话就如幽灵般的出现了：大凡在工商业中赚了钱的，马上转身去购买土地，是为“以末致富，以本守之”。

言论至此，读者应该明白，在千年中国，土地其实不是由泥巴构成的，它是一种“类货币”，是资产阶层逃避政府力量的一个避险性工具。

回头说到今天，中国房价为什么日见日高？除了城市化运动、地方财政被土地绑架等原因之外，还有一个重要的因素正是，近年以来，大量工商业资本汹汹涌进地产业，企业家阶层因“国进民退”对实业产生厌倦，投机心理大增。在这样的背景下，无论是房产税的征收或是加大土地供应量，都是不能解决问题的。

解决之道何在？那就是以市场化的改革，活跃工商业经济，让工商资本留在工商领域。